“房屋融資租賃”探討

一、     房地產(chǎn)知識(shí)ABC

 一)  基本概念

 房屋，是指土地上的建筑物及構(gòu)筑物。房屋似可粗分為兩大類(lèi)：一類(lèi)是住房、商用建筑物及其附屬設(shè)施；另外一類(lèi)則是其它用途的建筑物及構(gòu)筑物，諸如廠房之類(lèi)。

眾所周知，房屋只能建在土地上。而在我國(guó)，土地是國(guó)有的或集體所有的，要建筑房屋，必須首先取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的土地使用權(quán)。我國(guó)對(duì)國(guó)有土地實(shí)行的是依法有償、有限期使用或劃撥使用的制度�！�中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》把在依據(jù)該法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為稱(chēng)為“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”，把房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃稱(chēng)為“房地產(chǎn)交易”�？梢�(jiàn)，房地產(chǎn)權(quán)利人必須同時(shí)既擁有對(duì)該房屋的所有權(quán)，又擁有對(duì)該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地的使用權(quán)，以此來(lái)體現(xiàn)他的（財(cái)）產(chǎn)權(quán)（利）。這是房地產(chǎn)權(quán)利人同其它財(cái)產(chǎn)權(quán)利人以及房地產(chǎn)同其它財(cái)產(chǎn)的重大區(qū)別所在。

在我國(guó)，規(guī)范此種交易的法律，是1994年7月５日第八屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第八次會(huì)議通過(guò)、自1995年１月１日起施行的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》。有這樣一部專(zhuān)門(mén)法的存在，表明以房屋為標(biāo)的物的交易，在法律管轄上，是有別于以其它商品為標(biāo)的物的交易的。正是基于此，我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、交易和管理，是實(shí)行行政監(jiān)督的，其主管部門(mén)是建設(shè)部。 

二)關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 

所謂“取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的土地使用權(quán)”，從國(guó)家的角度說(shuō)，就是“土地使用權(quán)出讓”，是指市、縣人民政府土地管理部門(mén)，依據(jù)經(jīng)國(guó)務(wù)院或者省級(jí)人民政府批準(zhǔn)的土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃（每幅地塊、用途、年限和其他條件），以采取拍賣(mài)、招標(biāo)或者雙方協(xié)議并簽訂書(shū)面出讓合同的方式，將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。如果是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，則只有經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，該幅國(guó)有土地的使用權(quán)方可有償出讓。土地使用者行使其土地使用權(quán)時(shí)必須符合出讓合同約定的土地用途。否則，就必須簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿(mǎn)，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回。以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地。超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；滿(mǎn)二年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是以營(yíng)利為目的、從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門(mén)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記。依法取得的土地使用權(quán)，可以依法作價(jià)入股，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國(guó)家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。

三)關(guān)于房地產(chǎn)交易

    在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開(kāi)的原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類(lèi)房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門(mén)如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào)�；鶞�(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類(lèi)房屋的重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記。

四)關(guān)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

    房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)�是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)；（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上；屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減

去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。

五)關(guān)于房地產(chǎn)抵押

房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。
    以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書(shū)、房屋所有權(quán)證書(shū)辦理。設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣(mài)該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣(mài)所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。房地產(chǎn)抵押，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面抵押合同。房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。需要拍賣(mài)該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣(mài)，但對(duì)拍賣(mài)新增房屋所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。

六)關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理

國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)登記，經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門(mén)核實(shí)，由同級(jí)人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書(shū)。在依法取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書(shū)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)登記，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書(shū)。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)向同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書(shū)。法律另有規(guī)定的，依照有關(guān)法律的規(guī)定辦理。房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門(mén)辦理抵押登記。因處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照本章規(guī)定辦理過(guò)戶(hù)登記。經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級(jí)以上地方人民政府由一個(gè)部門(mén)統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)，依法將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認(rèn)和變更，分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)。

七)關(guān)于房屋租賃

房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用、由承租人向出租人支付租金的行為。房屋租賃的出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門(mén)登記備案。住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國(guó)家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。以營(yíng)利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國(guó)有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國(guó)家。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。 

八)關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)

房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)包括房地產(chǎn)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等。設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門(mén)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，方可開(kāi)業(yè)。國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度。

九)關(guān)于房產(chǎn)稅和土地使用稅

依據(jù)一九八六年十月一日起執(zhí)行的國(guó)發(fā)[1986]90號(hào)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的, 由經(jīng)營(yíng)管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的, 或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的, 由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。這里所列舉的產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營(yíng)單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人，統(tǒng)稱(chēng)為納稅義務(wù)人(以下簡(jiǎn)稱(chēng)納稅人)。

房產(chǎn)稅按年征收、分期繳納。納稅人自建的房屋，自建成之次月起征收房產(chǎn)稅。納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗(yàn)收手續(xù)之次月起征收房產(chǎn)稅。納稅人在辦理驗(yàn)收手續(xù)前已使用或出租、出借的新建房屋，應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。
    房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余額計(jì)算繳納。具體減除幅度, 由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價(jià)。對(duì)納稅人未按會(huì)計(jì)制度規(guī)定記載的，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)，應(yīng)按規(guī)定調(diào)整房產(chǎn)原值，對(duì)房產(chǎn)原值明顯不合理的，應(yīng)重新予以評(píng)估。沒(méi)有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的, 由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類(lèi)房產(chǎn)核定。房產(chǎn)出租的, 以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。承租人使用房產(chǎn)，以支付修理費(fèi)抵交房產(chǎn)租金，仍應(yīng)由房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人依照規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。
    房產(chǎn)稅的稅率,依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的,稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的,稅率為12%。
    房產(chǎn)稅由房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)征收。房產(chǎn)不在一地的納稅人，應(yīng)按房產(chǎn)的座落地點(diǎn)，分別向房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納房產(chǎn)稅。

依據(jù)一九八八年十一月一日起執(zhí)行國(guó)務(wù)院令[1988]第17號(hào)令《中華人民共和國(guó)趁鎮(zhèn)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》的規(guī)定，在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，為城鎮(zhèn)土地使用稅（以下簡(jiǎn)稱(chēng)土地使用稅）的納稅義務(wù)人（以下簡(jiǎn)稱(chēng)納稅人），應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納土地使用稅。

土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位或個(gè)人繳納。擁有土地使用權(quán)的納稅人不在土地所在地的，由代管人或?qū)嶋H使用人納稅；土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，由實(shí)際使用人納稅；土地使用權(quán)共有的，由共有各方分別納稅。土地使用權(quán)共有的各方，應(yīng)按其實(shí)際使用的土地面積占總面積的比例，分別計(jì)算繳納土地使用稅。
    土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計(jì)算征收。土地占用面積的組織測(cè)量工作，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)實(shí)際情況確定。
　　土地使用稅每平方米年稅額如下：（一）大城市（市區(qū)及郊區(qū)非農(nóng)業(yè)人口總計(jì)在50萬(wàn)以上的,）五角至十元；（二）中等城市（市區(qū)及郊區(qū)非農(nóng)業(yè)人口總計(jì)在20萬(wàn)至50萬(wàn)的）四角至八元；（三）小城市（市區(qū)及郊區(qū)非農(nóng)業(yè)人口總計(jì)在20萬(wàn)以下的）三角至六元；（四）縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)二角至四元；

土地使用稅按年計(jì)算、分期繳納。繳納期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。
納稅人使用的土地不屬于同一省(自治區(qū)、直轄市)管轄范圍的,應(yīng)由納稅分別向土地所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納土地使用稅。

二、問(wèn) 題 探 討

一)  房屋可以是融資租賃的標(biāo)的物嗎? 

房屋租賃是古今中外到處可見(jiàn)的、人們?cè)缇土?xí)以為常的一種交易。所謂“房屋租賃”，似應(yīng)是特指以城市內(nèi)住房、商用建筑物及其附屬設(shè)施為標(biāo)的物的租賃。那么，這里所說(shuō)的“租賃”，到底是哪一種的租賃呢？是《中華人民共和國(guó)合同法》中列名的〖租賃合同〗中的“租賃”，還是所列名的〖融資租賃合同〗中的“融資租賃”？還是包括兩者在內(nèi)？單從合同法中上述兩個(gè)專(zhuān)章的規(guī)定看，無(wú)法對(duì)這個(gè)問(wèn)題作出明確的判斷。至少是得不出房屋不能是融資租賃的標(biāo)的物的結(jié)論。

但是，有幾個(gè)因素值得我們注意： 

（一）國(guó)際統(tǒng)一私法協(xié)會(huì)通過(guò)的、我國(guó)已簽署加入的《國(guó)際融資租賃公約》的第一條第1款稱(chēng)，“本公約管轄第2款所指的融資租賃交易，其中，一方（出租人），按照另一方（承租人）的規(guī)格要求同某個(gè)第三方（供貨人）訂立一項(xiàng)協(xié)議。根據(jù)該協(xié)議，出租人按承租人就涉及其利益的部分所認(rèn)可的條件取得成套設(shè)備、資本貨物或其它設(shè)備（設(shè)備）（plants, capital goods or other equipment (the equipment)）”（財(cái)政部會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)把它翻譯為“不動(dòng)產(chǎn)、廠場(chǎng)和設(shè)備”）。也就是說(shuō)，是把融資租賃的標(biāo)的物歸納為設(shè)備的。而且，在該公約的其余條文中，在涉及標(biāo)的物時(shí)，都一概采用“設(shè)備（the equipment）”一詞；

（二）在國(guó)際上，每年都有對(duì)全球范圍的租賃交易的營(yíng)業(yè)額、增長(zhǎng)率和市場(chǎng)滲透率等的

統(tǒng)計(jì)（參見(jiàn)下面所引用的《倫敦金融集團(tuán)全球租賃報(bào)告》）。而據(jù)國(guó)際融資租賃權(quán)威人士阿曼勃先生的解釋?zhuān)��?/SPAN>’市場(chǎng)滲透率%’是指在全部設(shè)備的取得中的怎樣的百分比是通過(guò)租賃融資的�！保ㄒ�(jiàn)《國(guó)際租賃》第1卷第14頁(yè)）。值得注意的是，這里說(shuō)的“租賃”（leasing），包括融資租賃（financial leasing）和國(guó)際概念上的經(jīng)營(yíng)租賃（operating leasing），不包括國(guó)際概念上的“出租”（rental）。而就國(guó)際概念的融資租賃和經(jīng)營(yíng)租賃而言，其標(biāo)的物的確是僅限于設(shè)備，而并不包括房屋的。

倫敦金融集團(tuán)全球租賃報(bào)告 

按營(yíng)業(yè)額排序的2000年?duì)I業(yè)額、增長(zhǎng)率和市場(chǎng)滲透率

排序  國(guó)別                      年?duì)I業(yè)額（10億美元）   增長(zhǎng)率        市場(chǎng)滲透率      來(lái)源

主要來(lái)源     (1)全國(guó)租賃協(xié)會(huì)                           (4)拉美租賃協(xié)會(huì)                    (7) 中央銀行數(shù)據(jù)

                          (2)歐洲租賃協(xié)會(huì)                        (5)其它商會(huì)                           (8) 作者估計(jì)

                          (3)亞洲租賃協(xié)會(huì)                        (6) 政府?dāng)?shù)據(jù)                         (9) 其它數(shù)據(jù)

來(lái)源：倫敦金融集團(tuán)，會(huì)同世界租賃年鑒 經(jīng)允許翻印

（三）我國(guó)民法權(quán)威、《物權(quán)法》起草人之一梁慧星研究員的觀點(diǎn)則十分明確。他認(rèn)為“融資租賃的標(biāo)的限于動(dòng)產(chǎn)（設(shè)備）”。

（四）《金融租賃公司管理辦法》第十九條規(guī)定，“適用于融資租賃交易的租賃物為固定資產(chǎn)。”房屋當(dāng)然是固定資產(chǎn)。據(jù)此至少可以認(rèn)為，如果某金融租賃公司以房屋為融資租賃的標(biāo)的物，那它并未違規(guī)�！�外商投資租賃公司審批管理暫行辦法》第十二條規(guī)定，“融資租賃公司的經(jīng)營(yíng)范圍應(yīng)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，經(jīng)批準(zhǔn)，融資租賃公司可經(jīng)營(yíng)下列業(yè)務(wù)：（一）國(guó)內(nèi)外各種先進(jìn)或適用的生產(chǎn)設(shè)備、通信設(shè)備、醫(yī)療設(shè)備、科研設(shè)備、檢驗(yàn)檢測(cè)設(shè)備、工程機(jī)械、交通運(yùn)輸工具（包括飛機(jī)、汽車(chē)、船舶）等機(jī)械設(shè)備及其附帶技術(shù)的直接租賃、轉(zhuǎn)租賃、回租、桿桿租賃、委托租賃、聯(lián)合租賃等不同形式的本外幣融資性租賃業(yè)務(wù)；”這里把融資租賃的標(biāo)的物歸納為機(jī)械設(shè)備及其附帶技術(shù)。雖然頗不嚴(yán)密，但是排除了房屋之類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)這一點(diǎn)，卻是明確的�？梢�(jiàn)，如果某外商投資租賃公司以房屋為融資租賃的標(biāo)的物，那它就違規(guī)了。這種差別理由何在？是內(nèi)外有別嗎？我不知道。我的評(píng)價(jià)只能是認(rèn)為，對(duì)于融資租賃的本質(zhì)特征及其標(biāo)的物的適用，兩大監(jiān)管當(dāng)局未有共識(shí)。

二)以房屋為融資租賃的標(biāo)的物同以設(shè)備為融資租賃標(biāo)的物，在監(jiān)管和稅收待遇上有何不同？ 

    （一）以設(shè)備為融資租賃的標(biāo)的物時(shí)，除非是特殊類(lèi)別的設(shè)備，例如交通工具等，是無(wú)需專(zhuān)門(mén)登記報(bào)批的。而以房屋為融資租賃的標(biāo)的物時(shí)，則在房屋產(chǎn)權(quán)（所有權(quán)和土地使用權(quán)）從賣(mài)主向租賃公司轉(zhuǎn)讓的過(guò)程中，必須報(bào)請(qǐng)主管部門(mén)審批。

（二）以設(shè)備為融資租賃的標(biāo)的物時(shí)，租賃公司應(yīng)繳納的是營(yíng)業(yè)稅。國(guó)家稅務(wù)總局2000年1月19日以國(guó)稅發(fā)「2000」15號(hào)印發(fā)的《金融保險(xiǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅申報(bào)管理試行辦法》第二條第一款第（五）項(xiàng)把“金融租賃公司”列入了該辦法的適用范圍，其第三條第二款把“融資租賃”列入了金融保險(xiǎn)業(yè)征營(yíng)業(yè)稅的范圍。該款稱(chēng)，“融資租賃（也稱(chēng)金融租賃），是指經(jīng)中國(guó)人民銀行或?qū)ν赓Q(mào)易經(jīng)濟(jì)合作部批準(zhǔn)可以從事融資租賃的單位開(kāi)展的具有融資性質(zhì)和所有權(quán)轉(zhuǎn)移特性的設(shè)備租賃業(yè)務(wù)。”2003年1月15日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》,其中的第三條第(十一)款規(guī)定: “經(jīng)中國(guó)人民銀行、外經(jīng)貿(mào)部和國(guó)家經(jīng)貿(mào)委批準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)融資租賃業(yè)務(wù)的單位從事融資租賃業(yè)務(wù)的,以其向承租者收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用(包括殘值)減除出租方承擔(dān)的出租貨物的實(shí)際成本后的余額為營(yíng)業(yè)額。以上所稱(chēng)出租貨物的實(shí)際成本，包括由出租方承擔(dān)的貨物的購(gòu)入價(jià)、關(guān)稅、增殖稅、消費(fèi)稅、運(yùn)雜費(fèi)、安裝費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和貸款的利息(包括外匯借款和人民幣借款利息)。”按照《營(yíng)業(yè)稅稅目注釋》的規(guī)定，金融保險(xiǎn)業(yè)的營(yíng)業(yè)稅的稅率是5%。

以房屋為融資租賃的標(biāo)的物時(shí)，租賃公司應(yīng)繳納的是房產(chǎn)稅和土地使用稅。房產(chǎn)稅的稅率,是租金的12%。土地使用稅每平方米年稅額如下：（一）大城市（市區(qū)及郊區(qū)非農(nóng)業(yè)人口總計(jì)在50萬(wàn)以上的,）五角至十元；（二）中等城市（市區(qū)及郊區(qū)非農(nóng)業(yè)人口總計(jì)在20萬(wàn)至50萬(wàn)的）四角至八元；（三）小城市（市區(qū)及郊區(qū)非農(nóng)業(yè)人口總計(jì)在20萬(wàn)以下的）三角至六元；（四）縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)二角至四元。

設(shè)若，某個(gè)以設(shè)備為標(biāo)的物的融資租賃合同，租賃物購(gòu)置成本是1,000,000，租賃公司的借款利息是80,000，租金合計(jì)是1,200,000，則租賃公司應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅的稅基是120,000，營(yíng)業(yè)稅是6,000。而如果某個(gè)以房屋為標(biāo)的物的融資租賃合同，租賃物購(gòu)置成本也是1,000,000，租賃公司的借款利息也是80,000，租金合計(jì)也是1,200,000，則租賃公司應(yīng)繳納房屋稅的稅基是1,200,000，房屋稅是144,000�？梢�(jiàn)，在流轉(zhuǎn)稅征收的環(huán)節(jié)上，即使不考慮土地使用稅，以房屋為租賃物同以設(shè)備為租賃物所導(dǎo)致的租賃公司的稅負(fù)，也是差別極大的。

三）以房屋為標(biāo)的物的融資租賃，承租人能夠享受加速折舊的優(yōu)惠政策嗎？ 

財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局1996年4月7日以財(cái)工字「1996」41號(hào)文發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)企業(yè)技術(shù)進(jìn)步有關(guān)財(cái)務(wù)稅收問(wèn)題的通知》第四條第3款規(guī)定，“企業(yè)技術(shù)改造采取融資租賃方式租入的機(jī)器設(shè)備，折舊年限可按租賃期限和國(guó)家規(guī)定的折舊年限孰短的原則確定，但最短折舊年限不短于三年。”這個(gè)文件的標(biāo)題就是“促進(jìn)企業(yè)技術(shù)進(jìn)步”，所針對(duì)的是“企業(yè)技術(shù)改造采取融資租賃方式租入的機(jī)器設(shè)備”�？梢�(jiàn)，如果融資租賃的標(biāo)的物是房屋，那是談不上什么享受加速折舊的優(yōu)惠政策的。

四）從會(huì)計(jì)處理和應(yīng)稅的角度看，怎樣的租賃可以歸為融資租賃？ 

財(cái)政部發(fā)布實(shí)施的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則－租賃》規(guī)定，“7．滿(mǎn)足以下一項(xiàng)或數(shù)項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)的租賃，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為融資租賃：（1）在租賃期屆滿(mǎn)時(shí)，租賃資產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給承租人。（2）承租人有購(gòu)買(mǎi)租賃資產(chǎn)的選擇權(quán)，所訂立的購(gòu)價(jià)預(yù)計(jì)將遠(yuǎn)低于行使選擇權(quán)時(shí)租賃資產(chǎn)的公允價(jià)值，因而在租賃開(kāi)始日就可以合理確定承租人將會(huì)行使這種選擇權(quán)。（3）租賃期占租賃資產(chǎn)尚可使用年限的大部分。但是，如果租賃資產(chǎn)在開(kāi)始租賃前已使用年限超過(guò)該資產(chǎn)全新時(shí)可使用年限的大部分，則該項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)不適用。（4）就承租人而言，租賃開(kāi)始日最低租賃付款額的現(xiàn)值幾乎相當(dāng)于租賃開(kāi)始日租賃資產(chǎn)原賬面價(jià)值；就出租人而言。租賃開(kāi)始日最低租賃收款額的現(xiàn)值幾乎相當(dāng)于租賃開(kāi)始日租賃資產(chǎn)原賬面價(jià)值。但是，如果租賃資產(chǎn)在開(kāi)始租賃前已使用年限超過(guò)該資產(chǎn)全新時(shí)可使用年限的大部分、則該項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)不適用。本準(zhǔn)則所稱(chēng)最低租賃付款額是指，在租賃期內(nèi)，承租人應(yīng)支付或可能被要求支付的各種款項(xiàng)（不包括或有租金和履約成本），加上由承租人或與其有關(guān)的第三方擔(dān)保的資產(chǎn)余值。但是，如果承租人有購(gòu)買(mǎi)租賃資產(chǎn)的選擇權(quán)，所訂立的購(gòu)價(jià)預(yù)計(jì)將遠(yuǎn)低于行使選擇權(quán)時(shí)租賃資產(chǎn)的公允價(jià)值、因而在租賃開(kāi)始日就可以合理確定承租人將會(huì)行使這種選擇權(quán)，則購(gòu)買(mǎi)價(jià)格也應(yīng)當(dāng)包括在內(nèi)。或有租金是指，金額不固定、以時(shí)間長(zhǎng)短以外的其他因素（如銷(xiāo)售百分比。使用量、物價(jià)指數(shù)等）為依據(jù)計(jì)算的租金。履約成本是指，在租賃期內(nèi)為租賃資產(chǎn)支付的各種使用成本；如技術(shù)咨詢(xún)和服務(wù)費(fèi)、人員培訓(xùn)費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等。本準(zhǔn)則所稱(chēng)最低租賃收款額是指，最低租賃付款額加上獨(dú)立于承租人和出租人、但在財(cái)務(wù)上有能力擔(dān)保的第三方對(duì)出租人擔(dān)保的資產(chǎn)余值。 （5）租賃資產(chǎn)性質(zhì)特殊，如果不作較大修整，只有承租人才能使用�！�

這里，對(duì)于怎樣才是融資租賃規(guī)定了五條據(jù)以判別的標(biāo)準(zhǔn)。反過(guò)來(lái)說(shuō)，同這五條判別標(biāo)準(zhǔn)都對(duì)不上號(hào)的，就應(yīng)該認(rèn)定為經(jīng)營(yíng)租賃。第（3）條說(shuō)的是租賃期占租賃資產(chǎn)可使用年限的比例。如果是“大部分”，就是融資租賃，否則就不是。那么，什么叫“大部分”呢？財(cái)政部編寫(xiě)的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則－租賃》指南定出了具體標(biāo)準(zhǔn)，稱(chēng)“這里的‘大部分’是指租賃期占租賃開(kāi)始日租賃資產(chǎn)尚可使用年限的75%以上（含75%）”。第（4）條說(shuō)的是租賃開(kāi)始日最低租賃付款額的現(xiàn)值同租賃開(kāi)始日租賃資產(chǎn)原賬面價(jià)值之間的比例關(guān)系。如果是“幾乎相當(dāng)于”，那就是融資租賃，否則就不是。對(duì)此，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則－租賃》指南也定出了具體標(biāo)準(zhǔn)，稱(chēng)“這里的‘幾乎相當(dāng)于’是指90%（含90%）以上。”

可見(jiàn)，就會(huì)計(jì)處理而言，以房屋為標(biāo)的物的租賃，是否可以歸為融資租賃，是有嚴(yán)格的量化標(biāo)準(zhǔn)的。如果某房屋原值1,000,000，折舊期是30年，那么，除非租金合計(jì)的折現(xiàn)值不小于900,000,或者租賃期限不短于22.5年，否則，就不是融資租賃。

不過(guò)，在這里我們不禁要問(wèn)，既然房屋租賃不能加速折舊，既然房屋租賃的稅負(fù)同租賃的類(lèi)別無(wú)關(guān)，再去細(xì)究該項(xiàng)租賃的類(lèi)別，除了財(cái)務(wù)信息披露上的確切性外，從財(cái)務(wù)效益的角度看，還有什么意義呢？

五）租賃公司可否向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資？ 

什么叫“租賃公司向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資”？如果是租賃公司向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商受讓房屋的所有權(quán)（連同土地使用權(quán)），其前提是作為租賃物的房屋已經(jīng)存在，那是買(mǎi)賣(mài)和買(mǎi)賣(mài)中的支付價(jià)款，談不上什么“融資”。如果是租賃公司向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供資金，讓它去開(kāi)發(fā)任何房地產(chǎn)項(xiàng)目（并無(wú)任何建成的房屋存在），則也同租賃無(wú)關(guān)。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須全額償付所提供的資金本息，那是借貸；如果租賃公司同該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商共擔(dān)該房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)和共享其收益，那是投資。某租賃公司可否從事此類(lèi)交易，由監(jiān)管規(guī)則判定。而即使從事了此類(lèi)交易，那這無(wú)論如何也并非是任何類(lèi)別的租賃業(yè)務(wù)。 

（六）租賃公司可否開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目？ 

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是以營(yíng)利為目的、從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門(mén)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記。一般而言，租賃公司不大可能同時(shí)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。如果真的有一家企業(yè)，它既是租賃公司，又是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。那么，如果它從事了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，則該項(xiàng)業(yè)務(wù)應(yīng)該是同租賃業(yè)務(wù)毫無(wú)關(guān)系的事情。 

（七）房屋經(jīng)營(yíng)權(quán)租賃是怎么回事？

經(jīng)營(yíng)權(quán)租賃的說(shuō)法是很不恰當(dāng)?shù)摹Ｗ赓U的標(biāo)的物只能是實(shí)體物，而不能是任何特許權(quán)之類(lèi)的無(wú)形資產(chǎn)。任何無(wú)形資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓都不是租賃。這里涉及的是房屋，因此，是十分典型的只轉(zhuǎn)讓使用權(quán)而不轉(zhuǎn)讓所有權(quán)的房屋租賃。是租賃公司一邊租入一邊出租。因此，對(duì)租賃公司來(lái)說(shuō)，是房屋的轉(zhuǎn)租賃。這樣的業(yè)務(wù)，只要房管部門(mén)認(rèn)可該租賃公司的經(jīng)營(yíng)房屋租賃的資質(zhì)，是完全可以做的。至于租賃公司作為承租人，同它在下一層次作為出租人的交易條件是否對(duì)稱(chēng)，則是性質(zhì)迥異的另外一個(gè)問(wèn)題了。