一份租賃合同至少包括合同雙方（出租人和承租人）和一項租賃資產(chǎn)。出租人，即租賃資產(chǎn)的所有人，為獲取租金而同意將資產(chǎn)讓渡給承租人使用一段時間。租賃合同中最重要的部分是有關所有權的風險的轉移。如果實際上所有權已經(jīng)轉移給了承租人，那么該項交易就應該當作銷售來處理。租賃有兩種類型：融資租賃和經(jīng)營租賃。

（1）承租人的會計處理

會計準則要求承租人把每項租賃都劃分為經(jīng)營租賃或融資租賃。融資租賃相當于以分期付款的方式購買資產(chǎn)。

A.融資租賃

對于滿足下列四個標準（標準1）之一的租賃，承租人應將其作為融資租賃處理：

在租賃期屆滿時，租賃資產(chǎn)的所有權轉移給承租人。如果所有者轉移了，租賃行為就應該被視為購買行為，租賃資產(chǎn)應作為自有資產(chǎn)入賬。

租賃合同中承租人具有廉價購買租賃資產(chǎn)的選擇權。

租賃期占租賃資產(chǎn)的尚可使用年限的75%以上。但是，租賃開始時租賃資產(chǎn)的剩余可使用年限就不到該項資產(chǎn)全新時可使用年限的25%時，則該條判斷標準不適用。

租賃開始日的最低租賃付款額的現(xiàn)值大于或等于租賃資產(chǎn)公允價值的90%。

【例題】下列哪一項不是將不可撤銷的租賃協(xié)議劃為融資租賃的標準？

A.租賃期相比資產(chǎn)的經(jīng)濟壽命來說足夠長，因此所有權的風險和收益由出租人保留

B.最低租金現(xiàn)值占到資產(chǎn)公允市場價值的很高比例，因此該資產(chǎn)事實上已經(jīng)被購買了

C.租賃交易把財產(chǎn)的所有權轉移給承租人

D.租賃交易包含廉價購買權

【答案】A

【解析】在一個融資租賃合同中，如果租賃期相比資產(chǎn)的經(jīng)濟壽命來說足夠長，那么所有權的風險和收益事實上已轉移到承租人一方。選項（B）不正確。把一項不可撤銷的租約劃分為融資租賃的標準之一是最低租金現(xiàn)值占到資產(chǎn)公允市場價值的很高比例。選項（C）不正確。把一項不可撤銷的租約劃分為融資租賃的標準之一是租約把財產(chǎn)所有權轉移給了承租人。選項（D）不正確。把一項不可撤銷的租約劃分為融資租賃的標準之一是租賃包含廉價購買權。

【例題】一家公司租賃了一棟新樓，大樓的所有權會在租賃期末轉給承租人。根據(jù)這些事實，對承租人來說，

A.這是一項融資租賃，不管其它條件如何

B.這是一項融資租賃，如果其它條件滿足

C.這是一項經(jīng)營租賃，不管其它條件如何

D.這是一項經(jīng)營租賃，如果其它條件滿足

【答案】A

【解析】在租賃期結束時，大樓的所有權將轉歸承租人所有，因此這項租賃為融資租賃，承租人應借記租賃資產(chǎn)，貸記租賃負債。

承租人應在融資租賃時確認一項資產(chǎn)和一項負債，其入賬金額為租賃開始日的最低租賃付款額的現(xiàn)值。并且，對資產(chǎn)計提折舊。

但是，如果在租賃開始日上述金額確實大于租賃資產(chǎn)的公允價值，那么資產(chǎn)和負債的入賬價值應為租賃資產(chǎn)的公允價值。

【例題】關于融資租賃，下列哪一項描述不正確

A.承租人將未來支付的租金現(xiàn)值資本化

B.出租人將該項租賃物記為資產(chǎn)

C.承租人為租賃的資產(chǎn)記錄折舊

D.融資租賃是一種融資方式

【答案】B

【解析】應該是承租人，而不是出租人，將該項租賃物記為資產(chǎn)。

B.經(jīng)營租賃

不滿足融資租賃標準的租賃交易是經(jīng)營租賃。一般來說，經(jīng)營租賃下發(fā)生的租金應確認為相應會計期間的費用，不確認資產(chǎn)和負債。經(jīng)營租賃下發(fā)生的租金確認為費用的方法應為直線法。選擇經(jīng)營租賃而不是融資租賃的最大好處是不會提高權益負債率。

【例題】企業(yè)有100美元的流動資產(chǎn)，100美元固定資產(chǎn)，100美元負債以及100美元股本。如果在列A合同中，企業(yè)以75美元租入一項資產(chǎn)，那么企業(yè)的債務資產(chǎn)比率將會是列B。

A.經(jīng)營租賃64%

B.經(jīng)營租賃100%

C.融資租賃50%

D.融資租賃64%

【答案】D

【解析】如果一項租賃是融資租賃，那么應該記錄資產(chǎn)和未來的支付義務。公司記錄這項新的租賃資產(chǎn)后，資產(chǎn)負債表上將會如下列示：

流動資產(chǎn)100美元債務175美元

固定資產(chǎn)175美元所有者權益100美元

負債比率=債務/（流動資產(chǎn)+固定資產(chǎn)）

=175美元/（100美元+175美元）=64%

經(jīng)營租賃時，資產(chǎn)負債表上不反應資產(chǎn)和未來支付義務。債務依然是100美元，所以負債對資產(chǎn)比率為100美元/200美元，即50%。

（2）出租人的會計處理

從出租人的角度出發(fā)，如果某項租賃在租賃開始日滿足上述四個標準之一，并且同時滿足下列標準（標準2），那么此項租賃應認定為融資租賃，否則，應認定為經(jīng)營租賃：

最低租賃付款額的可回收性可以合理地預期。

出租人應承擔的不可由他人償付的成本不存在重大不確定性。

對于租賃，我們應當記住以下重要的事項：

經(jīng)營租賃和融資租賃的主要區(qū)別是經(jīng)營租賃通常包含解約條款，而融資租賃不可撤消。

只有經(jīng)營租賃的租金被確認為租金費用。

承租人必須記錄融資租賃的折舊費用。

承租人必須記錄融資租賃的利息費用。