由于構(gòu)筑物單體價值高、原始享有構(gòu)筑物所有權(quán)的承租人信用資質(zhì)優(yōu)于中小民營企業(yè)等原因，以構(gòu)筑物作為租賃物的融資租賃交易長期被大量融資租賃公司青睞。但是近年來，部分金融租賃公司已基于監(jiān)管要求，停止或壓縮了該類融資租賃的交易規(guī)模。本文將嘗試探討實務中出租人咨詢較多的構(gòu)筑物相關(guān)法律問題，涉及的主要問題包括：
　　
　　法律層面的構(gòu)筑物如何定義？
　　
　　融資租賃交易中的構(gòu)筑物有哪些？
　　
　　為何部分金融租賃公司開展以構(gòu)筑物作為租賃物的交易，受到了監(jiān)管限制？
　　
　　構(gòu)筑物能否與土地使用權(quán)進行區(qū)分，并由出租人單獨取得構(gòu)筑物的所有權(quán)？
　　
　　構(gòu)筑物作為租賃物時，是否需要辦理類似于房屋的不動產(chǎn)登記？
　　
　　構(gòu)筑物如何辦理類似于房屋的不動產(chǎn)登記？如不辦理不動產(chǎn)登記，出租人將面臨何等風險？
　　
　　構(gòu)筑物作為租賃物，存在哪些訴訟風險？
　　
　　一、構(gòu)筑物與融資租賃交易
　　
　�。ㄒ唬�(gòu)筑物的概念
　　
　　從法律角度而言，《民法典》第344條、第352條、第356條、第357條等條款均涉及“構(gòu)筑物”，但并未對“構(gòu)筑物”的具體定義作出明確�！吨腥A人民共和國民法典物權(quán)編理解與適用（下）》（最高人民法院民法典貫徹實施領(lǐng)導小組主編，2020年7月出版，以下簡稱《民法典物權(quán)編理解與適用》）一書中，對構(gòu)筑物作出了明確的界定：
　　
　　“構(gòu)筑物，是指不具有居住或者生產(chǎn)經(jīng)營功能的人工建造物，如道路、橋梁、隧道、水池、水塔、紀念碑等�！�
　　
　　此外，《民用建筑設計術(shù)語標準》（GB/T 50504—2009）第2.1.5條也對構(gòu)筑物作出了界定：
　　
　　“構(gòu)筑物是指為某種使用目的而建造的、人們一般不直接在其內(nèi)部進行生產(chǎn)和生活活動的工程實體或附屬建筑設施�！�
　　
　　需要注意的是，構(gòu)筑物與建筑物在法律層面并不相同�！睹穹ǖ湮餀�(quán)編理解與適用》一書中，將住宅、寫字樓、廠房界定為建筑物。據(jù)此，法律上的建筑物一般屬于可以辦理過戶及抵押登記的不動產(chǎn)，而法律上的構(gòu)筑物通常被認為屬于地上附著物。
　　
　�。ǘ┤谫Y租賃交易中的構(gòu)筑物
　　
　　與機器設備等動產(chǎn)相比，構(gòu)筑物的單體價值往往較高。與中小型民營企業(yè)相比，原始享有構(gòu)筑物所有權(quán)的主體資質(zhì)往往更為優(yōu)質(zhì)。因此，長期起來，以構(gòu)筑物作為租賃物開展融資租賃交易的業(yè)務模式，被大量融資租賃公司青睞。結(jié)合上述關(guān)于構(gòu)筑物的定義，以及融資租賃交易中常見的租賃物，筆者簡單列舉與構(gòu)筑物相關(guān)的租賃物如下：
　　
　　1.屬于構(gòu)筑物的常見租賃物：高速公路、道路、飛機跑道、橋梁、隧道、地鐵（不含閘機等動產(chǎn)）、鐵路站臺、碼頭、大壩、涵洞、水塔、水池、水利管道、排水管道、引水管道、市政管道等。
　　
　　2.屬于建筑物、不屬于構(gòu)筑物的常見租賃物：住宅、寫字樓、商鋪、廠房等。
　　
　　需要進一步說明的是，實務中，關(guān)于管網(wǎng)的物權(quán)屬性問題，存在一定的爭議。部分出租人認為，管網(wǎng)可以單獨拆卸、獨立存在，應當屬于動產(chǎn)范圍。而部分出租人則認為，大部分管網(wǎng)埋在地下，與土地分離后，管網(wǎng)無法單獨使用、收益，應當界定為不動產(chǎn)為妥。筆者傾向于認為，融資租賃交易中的管網(wǎng)種類較多，可能屬于構(gòu)筑物的有排水管道、市政管道等，可能屬于動產(chǎn)、可以與土地分離的有輸熱管道、輸氣管道等。
　　
　�。ㄈ┎糠纸鹑谧赓U公司開展以構(gòu)筑物作為租賃物的融資租賃交易受限的原因分析
　　
　　近年來，部分地方監(jiān)管部門不鼓勵轄區(qū)內(nèi)的金融租賃公司開展以構(gòu)筑物作為租賃物的融資租賃交易，筆者認為可能存在的原因包括：
　　
　　1.與出租人開展以構(gòu)筑物作為租賃物的承租人，可能屬于地方政府融資平臺類企業(yè)。在網(wǎng)傳版《銀行保險機構(gòu)進一步做好地方政府隱性債務風險防范化解工作的指導意見》（銀保監(jiān)發(fā)〔2021〕15號）進一步明確銀行保險機構(gòu)應嚴格執(zhí)行地方政府融資相關(guān)政策要求的背景下，金融租賃公司與地方政府融資平臺類企業(yè)開展融資租賃交易本身受到限制。
　　
　　2.《關(guān)于進一步促進中央企業(yè)所屬融資租賃公司健康發(fā)展和加強風險防范的通知》（國資發(fā)資本規(guī)〔2021〕42號）之“嚴格規(guī)范融資租賃公司業(yè)務開展”部分明確：
　　
“規(guī)范租賃物管理，租賃物應當依法合規(guī)、真實存在，不得虛構(gòu)，不得接受已設置抵押、權(quán)屬存在爭議、已被司法機關(guān)查封、扣押的財產(chǎn)或所有權(quán)存在瑕疵的財產(chǎn)作為租賃物，嚴格限制以不能變現(xiàn)的財產(chǎn)作為租賃物，不得對租賃物低值高買，融資租賃公司應當重視租賃物的風險緩釋作用�！�
　　
　　鑒于部分金融租賃公司屬于上述通知中所界定的“中央企業(yè)所屬融資租賃公司”，而構(gòu)筑物單獨進行變現(xiàn)的經(jīng)濟價值可能較低，以構(gòu)筑物作為租賃物開展的融資租賃交易，可能因無法滿足“單獨變現(xiàn)要求”，導致央企類金融租賃公司以該等租賃物開展融資租賃交易可能面臨一定的合規(guī)性風險。
　　
　3.從政策導向而言，《中國銀監(jiān)會關(guān)于提升銀行業(yè)服務實體經(jīng)濟質(zhì)效的指導意見》（銀監(jiān)發(fā)〔2017〕4號）、《融資租賃公司監(jiān)督管理暫行辦法》（銀保監(jiān)發(fā)〔2020〕22號）第4條、《最高人民法院關(guān)于充分發(fā)揮司法職能作用助力中小微企業(yè)發(fā)展的指導意見》（法發(fā)〔2022〕2號）都涉及鼓勵融資租賃公司服務實體企業(yè)的內(nèi)容。以構(gòu)筑物作為租賃物開展的融資租賃交易，似乎與服務實體經(jīng)濟發(fā)展并無關(guān)系，不屬于政策鼓勵的業(yè)務領(lǐng)域。
　　
　　《中國銀監(jiān)會關(guān)于提升銀行業(yè)服務實體經(jīng)濟質(zhì)效的指導意見》
　　
　　（八）積極推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級和支持振興實體經(jīng)濟。銀行業(yè)金融機構(gòu)應圍繞《中國制造2025》重點任務提高金融服務水平，支持關(guān)鍵共性技術(shù)研發(fā)和科技成果轉(zhuǎn)化應用，切實加強對企業(yè)技術(shù)改造中長期貸款支持，積極運用信貸、租賃等多種手段，支持高端裝備領(lǐng)域突破發(fā)展和擴大應用。
　　
　　《融資租賃公司監(jiān)督管理暫行辦法》
　　
　　第四條  鼓勵各地加大政策扶持力度，引導融資租賃公司在推動裝備制造業(yè)發(fā)展、企業(yè)技術(shù)升級改造、設備進出口等方面發(fā)揮重要作用，更好地服務實體經(jīng)濟，實現(xiàn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。
　　
　　4.在司法實踐領(lǐng)域，部分人民法院認為出租人、承租人以構(gòu)筑物作為租賃物開展的融資租賃交易不能構(gòu)成融資租賃法律關(guān)系，即出租人可能面臨一定的訴訟風險。
　　
　　二、構(gòu)筑物作為租賃物的合法合規(guī)性分析
　　
　�。ㄒ唬�(gòu)筑物能否與土地使用權(quán)進行區(qū)分，并由出租人單獨取得構(gòu)筑物的所有權(quán)？
　　
　　《民法典》第356條、第357條確立了構(gòu)筑物與建設用地使用權(quán)應一并處分的基本原則。
　　
　　《民法典》
　　
　　第三百五十六條  建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設施一并處分。
　　
　　第三百五十七條  建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設施占用范圍內(nèi)的建設用地使用權(quán)一并處分。
　　
　　《民法典物權(quán)編理解與適用》則進一步明確：
　　
　　“建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓人愿意拆除地上建筑物后轉(zhuǎn)讓的，系自愿行為，不應干涉。如果當事人在建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓等處分時，無法就地上房屋等一并處分達成一致，或者雙方在合同中沒有就地上房屋等不動產(chǎn)的處分作出約定的，一方請求地上房屋等不動產(chǎn)一并處分的，應予支持。反之亦然。審判實踐中應防止出現(xiàn)判決確認建設用地使用權(quán)人享有建設用地使用權(quán)，但同時構(gòu)筑物及其附屬物的所有權(quán)由他人享有，并因此發(fā)生建設用地使用權(quán)人和地上建筑物、構(gòu)筑物及附屬設施所有權(quán)人權(quán)利主體不一致的情形�！�
　　
　　據(jù)此，筆者傾向于認為，構(gòu)筑物可以區(qū)分于土地使用權(quán)，并可單獨設立物權(quán)。但若承租人在融資租賃交易中，將構(gòu)筑物的所有權(quán)單獨轉(zhuǎn)讓予出租人，又將構(gòu)筑物對應的土地使用權(quán)抵押予第三人的，則基于土地使用權(quán)與構(gòu)筑物應實行歸屬一體和一并處分的規(guī)則，不排除人民法院在審理糾紛時，作出不予確認出租人對租賃物享有所有權(quán)的判決。當然，基于出租人選擇構(gòu)筑物作為租賃物時，往往側(cè)重于考慮承租人及擔保人的債務履行能力，較少以構(gòu)筑物的變現(xiàn)價值作為租金債權(quán)能否回收的主要考慮因素，建議出租人在相應的訴訟階段，以提出租金加速到期的訴訟請求為主，避免對構(gòu)筑物提出物權(quán)請求。
　　
　　（二）構(gòu)筑物作為租賃物時，是否需要辦理類似于房屋的不動產(chǎn)登記？如何辦理不動產(chǎn)登記？如不辦理登記，出租人將面臨何等風險？
　　
　　《民法典》第209條“不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外”之規(guī)定確立了不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變動應當進行過戶登記的基本原則。
　　
　　《不動產(chǎn)登記暫行條例》（2019修正）第5條將構(gòu)筑物所有權(quán)納入不動產(chǎn)權(quán)利登記的范圍，《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》（2019修正）第2條則明確規(guī)定構(gòu)筑物登記的權(quán)利主體應與土地使用權(quán)人保持一致。
　　
　　《不動產(chǎn)登記暫行條例》
　　
　　第五條 下列不動產(chǎn)權(quán)利，依照本條例的規(guī)定辦理登記：（一）集體土地所有權(quán)；（二）房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)；（三）森林、林木所有權(quán)；（四）耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán)；（五）建設用地使用權(quán)；（六）宅基地使用權(quán)；（七）海域使用權(quán)；（八）地役權(quán)；（九）抵押權(quán)；（十）法律規(guī)定需要登記的其他不動產(chǎn)權(quán)利。
　　
　　《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》
　　
　　第二條 不動產(chǎn)登記應當依照當事人的申請進行，但法律、行政法規(guī)以及本實施細則另有規(guī)定的除外。房屋等建筑物、構(gòu)筑物和森林、林木等定著物應當與其所依附的土地、海域一并登記，保持權(quán)利主體一致。
　　
　　在融資租賃實務中，上述規(guī)定將對出租人開展以構(gòu)筑物作為租賃物的融資租賃交易產(chǎn)生困擾。
　　
　　具體而言，由于前文提及的高速公路、道路、飛機跑道、橋梁、隧道、地鐵（不含閘機等動產(chǎn)）、鐵路站臺、碼頭、大壩、涵洞、水塔、水池、水利管道、排水管道、引水管道、市政管道等構(gòu)筑物未在《不動產(chǎn)登記暫行條例》或其他全國層面適用的不動產(chǎn)登記相關(guān)文件中出現(xiàn)，導致出租人參與此類構(gòu)筑物作為租賃物的融資租賃交易時，面臨無法參照房屋辦理過戶登記問題。而在部分融資租賃合同糾紛中，人民法院可能認定構(gòu)筑物屬于不動產(chǎn)，如未辦理過戶登記的，出租人不取得租賃物的所有權(quán)，融資租賃法律關(guān)系不成立。據(jù)此，出租人一方面可能面臨構(gòu)筑物無法參照房屋辦理不動產(chǎn)登記的實際操作困難，另一方面又可能面臨因構(gòu)筑物未辦理不動產(chǎn)登記，人民法院不認可融資租賃法律關(guān)系的訴訟風險。
　　
　　實務中，為解決上述問題，部分出租人參考諸如《水庫大壩注冊登記辦法》（水管〔1995〕290號）等行業(yè)主管部門發(fā)布的特定構(gòu)筑物的登記文件，或諸如《深圳市海上構(gòu)筑物登記暫行辦法》（深圳市人民政府令〔第213號〕）、《遼寧省高速公路土地登記發(fā)證實施方案》（遼政辦發(fā)〔2016〕55號）、《上海市停車場（庫）管理辦法》（2021修正）等地方政府或相關(guān)部門發(fā)布的關(guān)于特定構(gòu)筑物登記的文件，落實了構(gòu)筑物的過戶登記問題。也有部分出租人就構(gòu)筑物的過戶登記相關(guān)事宜，向公證處申請辦理相關(guān)公證，以完善構(gòu)筑物的過戶登記問題。
　　
　　三、構(gòu)筑物作為租賃的訴訟風險分析
　　
　筆者以“高速公路”“道路”“跑道”“橋梁”等構(gòu)筑物作為關(guān)鍵字，就相關(guān)融資租賃合同糾紛進行案例檢索。截至目前，筆者合計檢索獲得26篇民事判決書涉及的融資租賃合同糾紛中的租賃物包括構(gòu)筑物。其中，共計7件案件人民法院認定以構(gòu)筑物作為租賃物的，融資租賃法律關(guān)系不能成立，共計19件案件人民法院并未基于全部或部分租賃物屬于構(gòu)筑物，否定融資租賃法律關(guān)系。筆者梳理部分典型案例中的法院觀點，供讀者參考。
　　
　　（一）承租人不對構(gòu)筑物等租賃物享有所有權(quán)，融資租賃法律關(guān)系不成立
　　
　　案例索引：陜西省西安市中級人民法院（2020）陜01民終11161號陜西中實基礎(chǔ)設施投資有限公司、劉峰等與陜西DT絲路國際融資租賃有限公司民間借貸糾紛二審民事判決書
　　
　　租賃物：構(gòu)筑物及其他輔助設施
　　
　　法院觀點：DT融資租賃公司與中實基礎(chǔ)公司簽訂《融資租賃合同（回租）》，但中實基礎(chǔ)公司在簽訂該合同時并不擁有該合同中所約定的租賃物，DT融資租賃公司亦未舉證證明租賃物的實際情況，一審法院認定DT融資租賃公司與中實基礎(chǔ)公司簽訂的《融資租賃合同（回租）》不具備融資租賃合同的法律特征，名為融資租賃合同實為企業(yè)間的借貸合同，符合當事人本意與客觀事實，并無不當。
　　
　　（二）構(gòu)筑物未過戶登記至出租人名下，融資租賃法律關(guān)系不成立
　　
　　案例索引：北京市高級人民法院（2019）京民終170號CC金融租賃有限公司訴貴州鑫悅煤炭有限公司等企業(yè)借貸合同糾紛案
　　
　　租賃物：6家煤礦的固定資產(chǎn)、地上構(gòu)筑物、租賃物所附屬的農(nóng)村集體土地
　　
　　法院觀點：雖然在租賃物中部分固定資產(chǎn)及地上構(gòu)筑物可以作為融資租賃的租賃物，但CC公司對此并未進行單獨的登記變更，故CC公司對于租賃物完全不能實現(xiàn)物權(quán)擔保功能，不具有融物的屬性�！痘刈庾赓U合同》僅具有提供形式上的租賃物，進行融資的屬性，故該合同并不是融資租賃合同性質(zhì)，應認定為企業(yè)借貸合同性質(zhì)。
　　
　　（三）租賃標的物性質(zhì)不影響融資租賃合同的性質(zhì)及效力
　　
　　案例索引：江蘇省高級人民法院（2019）蘇民終783號國豐新能源江蘇有限公司、飛馬投資控股有限公司（原深圳市飛馬投資有限公司）等與SZ金融租賃股份有限公司、國豐新能源有限公司等融資租賃合同糾紛二審民事判決書
　　
　　租賃物：煙囪、輸料廓、引橋及空壓機房、循環(huán)水泵房及戲水池、渣庫、廠區(qū)圍墻、廠區(qū)道路
　　
　　法院觀點：案涉租賃標的物性質(zhì)并不影響融資租賃合同的性質(zhì)及效力。首先，本案融資租賃合同清單中“煙囪、輸料廓、引橋及空壓機房、循環(huán)水泵房及戲水池、渣庫、廠區(qū)圍墻、廠區(qū)道路”等固定資產(chǎn)，均未登記在土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)證中。而用于抵押擔保的土地使用權(quán)和房屋，與用于融資租賃的標的物無論其資產(chǎn)范圍還是名稱均不相同，且用于融資租賃交易的固定資產(chǎn)并沒有登記于已辦理抵押登記的不動產(chǎn)資產(chǎn)范圍內(nèi)，故不存在用于融資租賃的標的物與用于抵押的標的物系同一物的情形。其次，上述租賃標的物具有相應的金錢價值和約定的使用價值，可以作為融資租賃合同標的物。清單中“煙囪、輸料廓、引橋及空壓機房、循環(huán)水泵房及戲水池、渣庫、廠區(qū)圍墻、廠區(qū)道路”等固定資產(chǎn)是所有人投資興建及購買，評估報告已證實其資產(chǎn)價格，故具有相應的金錢價值。同時其處于承租人不動產(chǎn)范圍內(nèi)，亦為承租人的生產(chǎn)經(jīng)營活動所具體使用，具有相應的使用價值。在法律及司法解釋未對融資租賃合同的租賃標的物作出明確具體禁止性規(guī)定的情況下，各方當事人自愿將具有使用價值和金錢價值的固定資產(chǎn)作為租賃物進行融資租賃交易，并未違反法律禁止性規(guī)定，因此案涉租賃標的物可以成為融資租賃合同的標的物，其對合同性質(zhì)和效力不產(chǎn)生否定性影響。