電梯能做租賃物嗎？或許大部分讀者都會簡單回答——可以。那么，我們來看看其他延伸問題，答案如何——電梯是否屬于民法上的附屬設(shè)施設(shè)備？不動產(chǎn)屬于在建工程時，對電梯作為租賃物的合法合規(guī)性是否產(chǎn)生影響？不動產(chǎn)屬于在建工程時，金融租賃公司、融資租賃公司如以電梯作為租賃物的，相關(guān)的監(jiān)管要求是否一致？監(jiān)管角度及訴訟視野下，關(guān)于電梯能否作為租賃物的審查尺度、關(guān)注要點是否存在差異？
　　
　　在本文中，筆者將嘗試就以上問題作出解答。受限于文本篇幅，關(guān)于電梯作為租賃物時的審查注意事項，不動產(chǎn)被抵押時是否對以電梯作為租賃物開展的融資租賃交易產(chǎn)生影響等問題，將在《電梯作為租賃物時，出租人應(yīng)對哪些問題進(jìn)行審查？》中作出探討，歡迎讀者繼續(xù)關(guān)注。
　　
　　一、文本探討的電梯范圍
　　
　　《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）第281條第1款規(guī)定：“建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設(shè)施等共有部分的維修、更新和改造。……”《住宅專項維修資金管理辦法》（建設(shè)部、財政部令第165號）第3條第2款進(jìn)一步明確：“本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等�！睋�(jù)此，電梯被安裝在建筑物內(nèi)后，一般屬于建筑物的附屬設(shè)施設(shè)備；而由電梯生產(chǎn)廠商生產(chǎn)、未進(jìn)行安裝的電梯，一般屬于有形動產(chǎn)。
　　
　　為避免歧義，本文探討的以電梯作為租賃物的相關(guān)法律問題，指電梯被安裝在建筑物內(nèi)的情況下，出租人能否以電梯作為租賃物，開展融資租賃直租交易或售后回租交易問題。
　　
　　二、監(jiān)管規(guī)定角度下，電梯作為租賃物的適格性問題
　　
　　《融資租賃公司監(jiān)督管理暫行辦法》（銀保監(jiān)發(fā)〔2020〕22號，以下簡稱《監(jiān)管辦法》）第7條規(guī)定：“適用于融資租賃交易的租賃物為固定資產(chǎn)，另有規(guī)定的除外。融資租賃公司開展融資租賃業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)以權(quán)屬清晰、真實存在且能夠產(chǎn)生收益的租賃物為載體。融資租賃公司不得接受已設(shè)置抵押、權(quán)屬存在爭議、已被司法機(jī)關(guān)查封、扣押的財產(chǎn)或所有權(quán)存在瑕疵的財產(chǎn)作為租賃物�！睋�(jù)此，從監(jiān)管角度而言，融資租賃公司原則上應(yīng)選擇固定資產(chǎn)作為租賃物。
　　
　　“固定資產(chǎn)”一詞屬于會計專業(yè)用語，《企業(yè)會計準(zhǔn)則第4號――固定資產(chǎn)》（財會〔2006〕第3號）第3條第1款規(guī)定：“固定資產(chǎn)，是指同時具有下列特征的有形資產(chǎn)：（一）為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營管理而持有的；（二）使用壽命超過一個會計年度�！薄镀髽I(yè)會計制度》（財會〔2000〕25號）第29條規(guī)定：“企業(yè)的在建工程，包括施工前期準(zhǔn)備、正在施工中的建筑工程、安裝工程、技術(shù)改造工程、大修理工程等�！诮üこ虘�(yīng)當(dāng)按照實際發(fā)生的支出確定其工程成本，并單獨核算�！钡�33條規(guī)定：“所建造的固定資產(chǎn)已達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)，但尚未辦理竣工決算的，應(yīng)當(dāng)自達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)之日起，根據(jù)工程預(yù)算、造價或者工程實際成本等，按估計的價值轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)，并按本制度關(guān)于計提固定資產(chǎn)折舊的規(guī)定，計提固定資產(chǎn)的折舊。待辦理了竣工決算手續(xù)后再作調(diào)整�！�
　　
　　此外，《中國銀保監(jiān)會關(guān)于開展“鞏固治亂象成果 促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》關(guān)于“金融租賃公司”的監(jiān)管要求部分明確：“違規(guī)以公益性資產(chǎn)、在建工程、未取得所有權(quán)或所有權(quán)存在瑕疵的財產(chǎn)作為租賃物；違規(guī)開展固定收益類證券投資以外的投資業(yè)務(wù)，如購買信托計劃、資管計劃；……”據(jù)此，從監(jiān)管角度而言，金融租賃公司不得以在建工程作為租賃物。
　　
　　綜上，若電梯所在建筑物系在建工程的，則電梯不屬于固定資產(chǎn)，融資租賃公司、金融租賃公司都不能直接將此類電梯作為租賃物。若電梯所在建筑物所有權(quán)人為承租人，且建筑物已經(jīng)整體轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)會計科目，則該等情況下的電梯屬于固定資產(chǎn)，在承租人已經(jīng)取得電梯所有權(quán)的情況下，可將此類電梯作為租賃物開展售后回租交易。若電梯所在建筑物所有權(quán)人為承租人，出租人計劃以電梯作為租賃物開展直租交易的，則出租人應(yīng)在電梯轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)會計科目后，安排對應(yīng)的融資租賃合同起租。
　　
　　三、司法實踐視野下，電梯作為租賃物的合法性
　　
　�。ㄒ唬╇娞菟诮ㄖ锵翟诮üこ痰�
　　
　　1.典型裁判觀點節(jié)選
　　
　　北京市第二中級人民法院（2021）京02民終3144號-ZHJ融資租賃股份有限公司與何方等融資租賃合同糾紛二審民事判決書中，一審法院認(rèn)為：“訴爭的融資租賃合同對應(yīng)的在建工程，并未辦理所有權(quán)登記手續(xù)，亦未辦理抵押權(quán)人為租賃公司的抵押登記手續(xù)，甚至據(jù)租賃公司陳述，建筑物所有權(quán)本身即不屬于旅游公司。……據(jù)此，旅游公司雖然出具《所有權(quán)轉(zhuǎn)移證書》，但由于沒有辦理不動產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，旅游公司的聲明文件不能使得租賃公司當(dāng)然取得在建工程的所有權(quán)，即租賃公司無法就融資租賃合同獲得任何來自于租賃物的物權(quán)保障。融資租賃交易，本質(zhì)特征即是融資與融物相結(jié)合，現(xiàn)訴爭的融資租賃合同僅有融資之實，并不能達(dá)到融物的目的，故租賃公司與旅游公司形成的法律關(guān)系不能被認(rèn)定為融資租賃法律關(guān)系�！倍䦟彿ㄔ赫J(rèn)為：“雙方約定的租賃物為在建工程，該在建工程未辦理有房屋產(chǎn)權(quán)證書，且該在建工程沒有登記在旅游公司名下，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第一條的規(guī)定，上述《融資租賃合同》實為借款合同，本案應(yīng)按借款合同關(guān)系進(jìn)行處理。”
　　
　　在（2021）京02民終3144號案中，由于房屋屬于不動產(chǎn)，其物權(quán)的設(shè)立應(yīng)當(dāng)以登記作為前提條件。而在建工程則不具備辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書的條件，人民法院據(jù)此認(rèn)定承租人未取得在建工程的所有權(quán)，出租人在此情況下也無法取得在建工程的所有權(quán)，融資租賃法律關(guān)系無法成立。司法實踐中，持有類似觀點的案例還有（2018）粵06民初56號、（2018）津民初81號、（2018）津72民初588號、（2017）京民初109號等。
　　
　　2.結(jié)論
　　
　　法院的裁判觀點普遍認(rèn)為出租人、承租人均不能取得在建工程的所有權(quán)，以在建工程作為租賃物的融資租賃交易中僅有融資之實，并不能達(dá)到融物的目的，故融資租賃法律關(guān)系并不成立。因此，出租人如果直接以在建工程建筑物內(nèi)的電梯作為租賃物開展融資租賃交易的，將面臨較大的融資租賃法律關(guān)系不能成立的風(fēng)險。
　　
　�。ǘ╇娞菟诮ㄖ锵倒潭ㄙY產(chǎn)的
　　
　　1.法院著作/法官公開出版物中的觀點
　　
　　《最高人民法院關(guān)于融資租賃合同司法解釋理解與適用》（最高人民法院民事審判第二庭著，人民法院出版社，2014年3月出版）第50頁中指出：“我們認(rèn)為，設(shè)備添附于不動產(chǎn)之上，與以房地產(chǎn)、商品房作為租賃物有顯著區(qū)別，前者租賃物的是設(shè)備，后者租賃的是房地產(chǎn)、商品房本身，正如國際統(tǒng)一私法協(xié)會《租賃示范法》第2條所規(guī)定的，租賃物不會僅因其附著于或嵌入不動產(chǎn)而不再是租賃物。因此，以此類添附、建設(shè)在不動產(chǎn)之上的設(shè)備作為租賃物的融資租賃合同，仍然屬于融資租貨合同�！�
　　
　　《融資租賃案件裁判精要》（李阿俠著，法律出版社，2018年7月出版）第70頁指出：“以電梯為例，從嚴(yán)格意義上來說，現(xiàn)行法律、法規(guī)及部門規(guī)章并未禁止將電梯作為融資租賃合同的租賃物。……實際上，與電梯類似，諸多量身定制的不可拆除，或者拆除轉(zhuǎn)讓以后價值大大貶損的租賃物，均存在拆除成本高，轉(zhuǎn)售價值低，擔(dān)保功能弱化的問題，但不影響融資租賃合同性質(zhì)的認(rèn)定�！�
　　
　　《上海法院類案辦案要件指南》（人民法院出版社，2020年7月出版）中指出：“……司法審判中除工業(yè)設(shè)備、交通運輸設(shè)備等常規(guī)租賃物外，常見的租賃物及其認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)如下：……（二）以添附、建設(shè)在不動產(chǎn)之上的設(shè)備，如污水管網(wǎng)、電力架空線、機(jī)站等作為租賃物的，可以認(rèn)定為融資租賃法律關(guān)系�！�
　　
　　據(jù)此，電梯安裝在建筑物內(nèi)后，雖然電梯與建筑物分離存在一定的難度，且此時拆除電梯，電梯可能存在二手價值較低問題，但電梯作為租賃物時的擔(dān)保價值較低的，并不影響融資租賃法律關(guān)系的成立。
　　
　　2.典型裁判觀點節(jié)選
　　
　　上海市第二中級人民法院（2014）滬二中民六（商）終字第292號-浙江華越置業(yè)有限公司與RT融資租賃（上海）有限公司、楊伯偉等融資租賃合同糾紛二審民事判決書中，承租人以“案涉租賃物，即用于建造世貿(mào)中心的電氣、電梯、變壓器、電纜、空調(diào)設(shè)備等，在簽訂租賃合同之前，已經(jīng)被安裝、使用于固定的建筑物中，即被添附，成為不動產(chǎn)的一部分，喪失了物的獨立性，……這些租賃物已經(jīng)不能成為租賃的對象，不存在租賃合同中的租賃物”為由提起上訴，二審法院認(rèn)為：“……根據(jù)華越公司提供的證人證言和相關(guān)書證，可以在一定程度上證明部分租賃物在簽訂《回租租賃合同》時已被使用、安裝于金華世貿(mào)中心建筑物上，在RT公司不持異議情況下，上述動產(chǎn)添附于不動產(chǎn)上，租賃物不會因其附著于或者嵌入于不動產(chǎn)而不再是租賃物，仍有其動產(chǎn)本身屬性和獨立性。只是該類租賃物被添附后，相對于出租人而言，可能存在物權(quán)擔(dān)保功能減弱的問題，在承租人違約情況下，出租人雖然仍能行使租賃物的取回權(quán)，但租賃物的價值或者功能會有所喪失，存有風(fēng)險。該風(fēng)險僅是相對于出租人可預(yù)見或者可預(yù)期的經(jīng)營風(fēng)險，但不屬于融資租賃合同性質(zhì)認(rèn)定問題。華越公司認(rèn)為租賃物已被添附，從而租賃合同因租賃物不存在導(dǎo)致無效缺乏相應(yīng)法律依據(jù)，對其這一上訴理由不予采納�！�
　　
　　在（2014）滬二中民六（商）終字第292號案中，出租人與承租人以電梯等已經(jīng)被安裝在建筑物內(nèi)的設(shè)備作為租賃物，但人民法院仍然確認(rèn)該等情況下，電梯仍然具有動產(chǎn)屬性，是獨立的物，出租人與承租人之間的融資租賃法律關(guān)系成立。司法實踐中，持有類似觀點的案例較多，如：（2017）最高法民申2175號、（2019）滬民終73號、（2016）京01民初151號、（2018）浙01民終2301號、（2018）滬0115民初41610號等。
　　
　　3.結(jié)論
　　
　　無論是法院著作中的觀點還是法院的裁判觀點，普遍認(rèn)為以固定資產(chǎn)建筑物附屬設(shè)施（包括電梯）作為租賃物進(jìn)行融資租賃的，租賃物不會因其附著于或者嵌入于不動產(chǎn)而不再是租賃物，仍有其動產(chǎn)本身屬性和獨立性，融資租賃法律關(guān)系成立。
　　
　　四、總結(jié)
　　
　　根據(jù)上文的分析，無論從監(jiān)管規(guī)定角度還是從司法實踐角度，普遍認(rèn)為以屬于固定資產(chǎn)的建筑物中的電梯作為租賃物進(jìn)行融資租賃的，融資租賃法律關(guān)系不因電梯附著于或者嵌入于建筑物內(nèi)而受到影響。
　　
　　此外，無論從監(jiān)管規(guī)定角度還是從司法實踐角度，均對以在建工程作為租賃物的融資租賃法律關(guān)系持否定態(tài)度。故，筆者建議融資租賃公司在進(jìn)行融資租賃前對電梯所在建筑物進(jìn)行調(diào)查，盡可能避免建筑物屬于在建工程時，就以電梯作為租賃物與承租人開展融資租賃交易。
　　
　　文本將進(jìn)一步討論電梯作為租賃物時，出租人的審查要點問題。文本討論的問題將包括：電梯添附于建筑物后，出租人如何對電梯進(jìn)行權(quán)屬確認(rèn)？業(yè)主對建筑物的區(qū)分所有權(quán)是否對電梯作為租賃物產(chǎn)生影響？建筑物被設(shè)定抵押后，出租人是否能單獨以建筑物中的電梯作為租賃物，開展融資租賃交易？出租人以建筑物中的電梯作為租賃物開展融資租賃交易后，建筑物又被設(shè)定抵押，是否對融資租賃交易產(chǎn)生影響？
　　
　　一、電梯所有權(quán)人的確定
　　
　�。ㄒ唬╇娞萏砀接诮ㄖ锖笏袡�(quán)人的確定規(guī)則
　　
　　電梯添附前的所有權(quán)人與建筑物所有權(quán)人為同一人的，則添附后的電梯仍歸該人所有，并無爭議。
　　
　　但若電梯添附前的所有權(quán)人與建筑物所有權(quán)人并非同一人的，添附后的電梯的權(quán)利歸屬應(yīng)當(dāng)根據(jù)《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）第322條的規(guī)定確定。《民法典》第322條規(guī)定：“因加工、附合、混合而產(chǎn)生的物的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律規(guī)定；法律沒有規(guī)定的，按照充分發(fā)揮物的效用以及保護(hù)無過錯當(dāng)事人的原則確定。因一方當(dāng)事人的過錯或者確定物的歸屬造成另一方當(dāng)事人損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償或者補(bǔ)償�！�
　　
　　故，為了確認(rèn)電梯添附后的權(quán)利歸屬，出租人首先需確認(rèn)電梯添附前的所有權(quán)人和建筑物的所有權(quán)人。
　　
　�。ǘ┦酆蠡刈饽Ｊ较码娞菟袡�(quán)人的確定
　　
　　1. 電梯添附前的所有權(quán)人的確定
　　
　　為確定電梯添附前的所有權(quán)人，筆者建議出租人通過要求承租人提供購買電梯的采購合同（或建設(shè)工程合同）、支付憑證、發(fā)票等材料，并對上述材料的真實性予以審查的方式，確定電梯添附前的所有權(quán)人。
　　
　　2. 建筑物所有權(quán)人確定
　　
　　對于已經(jīng)辦理不動產(chǎn)登記的建筑物，出租人通過審查不動產(chǎn)登記信息即可確定建筑物所有權(quán)人。
　　
　　對于在會計上已經(jīng)轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)科目，但尚未辦理不動產(chǎn)登記的建筑物，出租人則無法通過不動產(chǎn)登記信息直接查詢建筑物的所有權(quán)人，這將給出租人確認(rèn)附屬設(shè)施的權(quán)屬造成困難。筆者建議出租人通過要求承租人提供采購合同（或建設(shè)施工合同）、施工許可證、竣工備案表、工程款付款憑證、工程發(fā)票等，并對上述材料的真實性予以審查的方式，確定建筑物的所有權(quán)人。
　　
　　3. 電梯添附于建筑物后所有權(quán)人的確定
　　
　　出租人應(yīng)當(dāng)根據(jù)對電梯添附前的所有權(quán)人和建筑物的所有權(quán)人的審查結(jié)果，確定作為租賃物的電梯的所有權(quán)人。
　　
　　若電梯添附前的所有權(quán)人和建筑物的所有權(quán)人均為承租人，則承租人擁有作為租賃物的電梯的所有權(quán)。
　　
　　若承租人僅為電梯添附前的所有權(quán)人，建筑物的所有權(quán)人為第三方的，除非承租人與第三方約定了電梯歸承租人所有，否則作為租賃物的電梯的所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)為第三方。若承租人主張其與第三方就電梯所有權(quán)另有約定的，筆者建議出租人要求承租人提供書面約定材料，并盡可能要求第三方出具確認(rèn)函件，在確認(rèn)函件中明確電梯所有權(quán)歸承租人所有。
　　
　　需要注意的是，《民法典》第356條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分�！钡�357條規(guī)定：“建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分�！薄吨腥A人民共和國民法典物全編理解與適用（上）》（最高人民法院民法典貫徹實施領(lǐng)導(dǎo)小組主編，人民法院出版社，2020年7月出版）一書中，關(guān)于上述條款的理解及適用問題進(jìn)一步明確：“在審判實踐中，對建設(shè)用地使用權(quán)或地上建筑物等轉(zhuǎn)讓、互換、贈與或出資，雙方當(dāng)事人在合同中約定分別處分的，應(yīng)根據(jù)具體情況處理。比如，建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓人愿意拆除地上建筑物后轉(zhuǎn)讓的，系自愿行為，不應(yīng)干涉。如果當(dāng)事人在建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓等處分時，無法就地上房屋等一并處分達(dá)成一致，或者雙方在合同中沒有就地上房屋等不動產(chǎn)的處分作出約定的，一方請求地上房屋等不動產(chǎn)一并處分的，應(yīng)予支持。反之亦然。審判實踐中應(yīng)防止出現(xiàn)判決確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)人享有建設(shè)用地使用權(quán)，但同時判決確認(rèn)地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬物的所有權(quán)由他人享有，并因此發(fā)生建設(shè)用地使用權(quán)人和地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施所有權(quán)人權(quán)利主體不一致的情形�！�
　　
　　據(jù)此，雖然電梯添附于屬于固定資產(chǎn)的建筑物時，可以將電梯作為租賃物開展融資租賃交易，但如果承租人不是建筑物所有權(quán)人，出租人仍然可能面臨無法單獨主張電梯的所有權(quán)問題。
　　
　�。ㄈ┲弊饽Ｊ较码娞菟袡�(quán)人的確定
　　
　　采用直租模式的融資租賃交易，電梯由出租人根據(jù)承租人的選擇直接向出賣人購買電梯，電梯在添附前的所有權(quán)人為出租人。故，出租人僅需確定建筑物的所有權(quán)人，并與建筑物所有權(quán)人協(xié)商確定添附后電梯所有權(quán)仍歸出租人所有。
　　
　　二、電梯所在建筑物內(nèi)有多位業(yè)主時的法律分析
　　
　�。ㄒ唬┙ㄖ镏泄灿胁糠值恼J(rèn)定
　　
　　《民法典》第274條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。”《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（2020修正，以下簡稱《建筑物所有權(quán)解釋》）第3條第1款規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為民法典第二編第六章所稱的共有部分：（一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；（二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等�！�
　　
　　根據(jù)上述規(guī)定，電梯作為公共通行部分，屬于建筑物中的共有部分，由業(yè)主共有。
　　
　�。ǘ┙ㄖ镏泄灿胁糠譀Q定規(guī)則
　　
　　《民法典》第278條規(guī)定：“下列事項由業(yè)主共同決定：……（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。業(yè)主共同決定事項，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意�！薄督ㄖ锼袡�(quán)解釋》第7條規(guī)定：“處分共有部分，……應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為民法典第二百七十八條第一款第（九）項規(guī)定的有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的‘其他重大事項’�！�
　　
　　根據(jù)上述規(guī)定，在售后回租交易結(jié)構(gòu)、直租交易結(jié)構(gòu)下，電梯所有權(quán)轉(zhuǎn)移的規(guī)則存在一定的差異。具體而言：
　　
　　1.售后回租交易結(jié)構(gòu)下需要滿足的決定規(guī)則
　　
　　在售后回租交易結(jié)構(gòu)下，承租人將電梯所有權(quán)轉(zhuǎn)移給出租人，再從出租人處租回使用，該行為屬于《建筑物所有權(quán)解釋》第7條規(guī)定的處分共有部分。根據(jù)《民法典》第278條的規(guī)定，處分共有部分屬于業(yè)主共同決定事項，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
　　
　　若未滿足《民法典》第278條的決定規(guī)則而進(jìn)行融資租賃，則建筑物內(nèi)部分業(yè)主的行為屬于無權(quán)處分，且由于出租人為專業(yè)從事融資租賃的公司，對于所要購買的融資租賃物能否合法交易應(yīng)有充分的認(rèn)識，出租人可能面臨因?qū)嶋H未取得電梯所有權(quán)導(dǎo)致的融資租賃法律關(guān)系無法成立風(fēng)險。
　　
　　綜上，在售后回租交易結(jié)構(gòu)下的融資租賃交易應(yīng)當(dāng)滿足《民法典》第278條的決定規(guī)則，否則出租人無法取得電梯的所有權(quán)，融資租賃法律關(guān)系不能成立。
　　
　　2.直租交易結(jié)構(gòu)下需要滿足的決定規(guī)則
　　
在直租交易結(jié)構(gòu)下，出租人根據(jù)承租人的要求購買電梯并在建筑物內(nèi)進(jìn)行安裝，與建筑物所有權(quán)人協(xié)商確定電梯所有權(quán)仍歸出租人所有，再由承租人從出租人處租賃使用。該交易中的行為有兩處需要經(jīng)過業(yè)主共同決定：第一，將電梯在建筑物內(nèi)進(jìn)行安裝的行為，屬于《民法典》第278條第1款第7項規(guī)定的改建建筑物；第二，出租人與業(yè)主協(xié)商確定電梯所有權(quán)仍歸出租人所有的行為，屬于《建筑物所有權(quán)解釋》第7條規(guī)定的處分共有部分。
　　
　　故，根據(jù)《民法典》第278條的規(guī)定，第一個行為應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意；第二個行為應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
　　
　　若未滿足《民法典》第278條的決定規(guī)則而進(jìn)行融資租賃，融資租賃法律關(guān)系難以成立。
　　
　　（三）未經(jīng)業(yè)主共同決定擅自處分共有財產(chǎn)的司法實踐案例
　　
　　浙江省高級人民法院（2016）浙民終9號-中國JR租賃有限公司、興業(yè)國際信托有限公司等案外人執(zhí)行異議之訴民事判決書中，一審法院認(rèn)為：“中金租公司異議財產(chǎn)清單中的所有財產(chǎn)，最遲在2009年已經(jīng)全部投入使用，其中電梯、空調(diào)設(shè)備、風(fēng)機(jī)、配電箱、冷／熱量表、鍋爐及輔機(jī)、離心泵、電動三通閥、電動二通閥、應(yīng)急電源、控制柜、預(yù)制雙層不銹鋼煙囪、不銹鋼水箱、電梯裝潢、低壓開關(guān)柜、變頻節(jié)能儀、集中控制系統(tǒng)、兩翼自動旋轉(zhuǎn)門、熱泵熱水工程、變壓器、溫控器、機(jī)柜、服務(wù)器機(jī)柜、水泵是保證三門縣海游鎮(zhèn)濱海大道18號大樓（包括浙江保羅大酒店三門金陵保羅大酒店）正常運行必不可少的一部分，本身已經(jīng)成為三門縣海游鎮(zhèn)濱海大道18號大樓的一個有機(jī)組成部分，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：‘除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分：（一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；（二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等’，這些作為附屬設(shè)施、設(shè)備的財產(chǎn)也是三門縣海游鎮(zhèn)濱海大道18號大樓全體業(yè)主（包括浙江保羅大酒店、英超房地產(chǎn)公司及其他已經(jīng)購買房屋的業(yè)主）的共有部分，浙江保羅大酒店在沒有征得三門縣海游鎮(zhèn)濱海大道18號大樓全體業(yè)主同意的情況下，擅自將這些共有部分作為融資租賃合同的標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓給中金租公司，違反了《中華人民共和國物權(quán)法》第七十條規(guī)定：‘業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利’，是無權(quán)處分的無效的民事行為。”
　　
　　在（2016）浙民終9號案中，出租人以原屬于承租人名下的酒店相關(guān)設(shè)施設(shè)備作為租賃物，開展融資租賃交易。但是，酒店所在大樓的部分樓層權(quán)利人登記為承租人以外的自然人及法人。因此，大樓的通道、樓梯、大堂、消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備等屬于共有部分，承租人在未取得大樓其他業(yè)主同意的情況下，將共有部分設(shè)施設(shè)備作為租賃物的，屬于無權(quán)處分行為，出租人因此無法取得共有部分設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)。參考（2016）浙民終9號案的裁判觀點，如電梯安裝的建筑物存在承租人以外的其他業(yè)主的，在承租人未按《民法典》《建筑物所有權(quán)解釋》的相關(guān)規(guī)定，就以電梯作為租賃物開展融資租賃交易的情況下，出租人面臨承租人無權(quán)處分電梯而導(dǎo)致的融資租賃法律關(guān)系不能成立的風(fēng)險。
　　
　　三、電梯所在建筑物上設(shè)立抵押權(quán)對融資租賃的影響
　　
　�。ㄒ唬╇娞菟诘慕ㄖ镌谌谫Y租賃前已經(jīng)被設(shè)定抵押
　　
　　1.建筑物設(shè)立抵押權(quán)后，電梯是否一并抵押
　　
　　若建筑物已設(shè)立抵押權(quán)，且該抵押權(quán)設(shè)立前附屬設(shè)施已與建筑物形成添附的，則抵押權(quán)效力及于附屬設(shè)施。若抵押權(quán)設(shè)立后附屬設(shè)施才與建筑物形成添附的，則根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》（法釋〔2020〕28號，以下簡稱《擔(dān)保制度解釋》）第41條第2款之規(guī)定：“抵押權(quán)依法設(shè)立后，抵押財產(chǎn)被添附，抵押人對添附物享有所有權(quán)，抵押權(quán)人主張抵押權(quán)的效力及于添附物的，人民法院應(yīng)予支持，但是添附導(dǎo)致抵押財產(chǎn)價值增加的，抵押權(quán)的效力不及于增加的價值部分。”
　　
　　由此可知，無論抵押權(quán)設(shè)立在添附之前還是之后，抵押權(quán)效力均及于與建筑物形成添附的附屬設(shè)施。
　　
　　2.已經(jīng)設(shè)立抵押的電梯作為租賃物，融資租賃法律關(guān)系是否成立
　　
　　《融資租賃公司監(jiān)督管理暫行辦法》（銀保監(jiān)發(fā)〔2020〕22號，以下簡稱《監(jiān)管辦法》）第7條第2款規(guī)定：“融資租賃公司不得接受已設(shè)置抵押、權(quán)屬存在爭議、已被司法機(jī)關(guān)查封、扣押的財產(chǎn)或所有權(quán)存在瑕疵的財產(chǎn)作為租賃物�！睋�(jù)此，在電梯已經(jīng)被設(shè)定抵押登記的情況下，電梯作為租賃物的，存在合規(guī)性障礙。
　　
　　《民法典》第406條第1款規(guī)定：“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響�！薄稉�(dān)保制度解釋》第43條第1款規(guī)定：“當(dāng)事人約定禁止或者限制轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)但是未將約定登記，抵押人違反約定轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，抵押權(quán)人請求確認(rèn)轉(zhuǎn)讓合同無效的，人民法院不予支持；抵押財產(chǎn)已經(jīng)交付或者登記，抵押權(quán)人請求確認(rèn)轉(zhuǎn)讓不發(fā)生物權(quán)效力的，人民法院不予支持，但是抵押權(quán)人有證據(jù)證明受讓人知道的除外；抵押權(quán)人請求抵押人承擔(dān)違約責(zé)任的，人民法院依法予以支持�！币虼�，對于存在抵押權(quán)的電梯，若該抵押權(quán)登記約定了禁止或限制轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，除非抵押人按約滿足了約定條件使得電梯可以轉(zhuǎn)讓，否則該電梯所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移給出租人。
　　
　　在融資租賃業(yè)務(wù)中，租賃物應(yīng)當(dāng)客觀存在且所有權(quán)應(yīng)由出賣人（或承租人）轉(zhuǎn)移給出租人，如沒有租賃物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，僅有資金的融通，并不構(gòu)成融資租賃合同法律關(guān)系。因此，若根據(jù)前述法律、司法解釋之規(guī)定，出租人無法取得存在抵押權(quán)的電梯所有權(quán)的，則融資租賃法律關(guān)系不能夠成立。
　　
　　（二）電梯所在的建筑物在融資租賃合同起租后被設(shè)立抵押
　　
　　《民法典》第745條規(guī)定：“出租人對租賃物享有的所有權(quán)，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人�！�
　　
　　據(jù)此，出租人與承租人就電梯開展融資租賃交易的，電梯的所有權(quán)由出租人享有，承租人無權(quán)處分電梯。因此，融資租賃合同起租后，承租人在建筑物上設(shè)立抵押權(quán)的，若抵押涉及到電梯的，該部分抵押行為屬于無權(quán)處分。但是，若出租人未在中國人民銀行征信中心動產(chǎn)融資統(tǒng)一登記公示系統(tǒng)（以下簡稱中登網(wǎng)）辦理融資租賃登記的，則其對電梯的所有權(quán)不得對抗善意第三人。此時，存在第三人善意取得效力及與電梯的抵押權(quán)的情況。
　　
　　但需要注意的是，如前分析，在建筑物的抵押權(quán)人與電梯的所有權(quán)人不一致的情況下，人民法院仍然可能基于不動產(chǎn)及不動產(chǎn)附屬設(shè)施不宜分開處置的裁判觀點，不支持出租人在該等情況下單獨主張電梯所有權(quán)的訴訟請求。
　　
　　四、以電梯為融資租賃物的法律風(fēng)險及建議
　　
根據(jù)上文的分析，筆者歸納如下4點在以屬于固定資產(chǎn)的建筑物內(nèi)的電梯為租賃物進(jìn)行融資租賃交易中所需注意之事項，以供各融資租賃公司參考。
　　
　　第一，融資租賃公司在進(jìn)行融資租賃前，必須確認(rèn)作為租賃物的電梯的所有權(quán)人，以確保電梯所有權(quán)可以轉(zhuǎn)移至公司名下。鑒于電梯添附到建筑物內(nèi)后，電梯權(quán)利人可能發(fā)生變化，故，融資租賃公司需要同時審查電梯添附前的所有權(quán)人、建筑物的所有權(quán)人及各所有權(quán)人對于電梯所有權(quán)的歸屬是否另有約定。
　　
　　第二，在遇到電梯所在建筑物內(nèi)有多名業(yè)主的情況下，融資租賃公司需要對建筑物內(nèi)所有專有部分的產(chǎn)權(quán)情況進(jìn)行審查，并確保融資租賃交易中的相關(guān)行為（如處分電梯等）已經(jīng)經(jīng)過業(yè)主共同決定，符合業(yè)主決定規(guī)則。
　　
　　第三，融資租賃公司除需要對建筑物的所有權(quán)人進(jìn)行詳盡的審查外，還需要對電梯所在建筑物的不動產(chǎn)登記信息進(jìn)行審查，著重審查該建筑物是否已登記設(shè)立抵押權(quán)以及是否登記了禁止或者限制轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的約定。
　　
　　第四，筆者建議融資租賃公司在以電梯作為租賃物開展融資租賃時，應(yīng)當(dāng)及時在中登網(wǎng)辦理融資租賃登記。