摘要：養(yǎng)老機構(gòu)的融資難給融資租賃公司帶來了機會，也帶來挑戰(zhàn)。如何在養(yǎng)老機構(gòu)融資租賃中保證收益的同時防范風(fēng)險，是融資租賃公司不斷研究的重要課題。本文主要從法律、財務(wù)和運營三方面對養(yǎng)老機構(gòu)的融資租賃可能面臨的風(fēng)險進(jìn)行分析并從實務(wù)操作的角度提出一些防范建議。
　　
　　一、養(yǎng)老機構(gòu)融資租賃現(xiàn)狀
　　
　　養(yǎng)老機構(gòu)是為老年人提供飲食起居、清潔衛(wèi)生、生活護(hù)理、健康管理和文體娛樂活動等綜合性服務(wù)的機構(gòu)，是我國機構(gòu)養(yǎng)老的主要表現(xiàn)形式，受縣級以上地方人民政府民政部門的監(jiān)督和管理，服務(wù)的目標(biāo)群體是主要是四類：一是需要由政府供養(yǎng)的孤寡老人；二是“空巢”老人；三是家庭無力照顧的生活不能自理或者半自理老人。從形式上，它可以是獨立的法人機構(gòu)，也可以是附屬于醫(yī)療機構(gòu)、企事業(yè)單位、社會團(tuán)體或組織、綜合性社會福利機構(gòu)的一個部門或者分支機構(gòu)。從類型上，主要有敬老院、福利院、養(yǎng)老院、老年公寓、護(hù)老院、護(hù)養(yǎng)院、護(hù)理院等多種類型。
　　
　　目前，我國人口老齡化進(jìn)程加速，機構(gòu)養(yǎng)老模式的重要性也日益凸顯，我國養(yǎng)老機構(gòu)有效供給嚴(yán)重不足，國家雖然從政策層面給予養(yǎng)老行業(yè)很大的支持，但資金仍然是制約養(yǎng)老機構(gòu)發(fā)展的主要因素，資金的制約主要體現(xiàn)養(yǎng)老機構(gòu)在金融機構(gòu)融資難，國家補貼資金不能及時到位等方面。融資難是因為資本市場對于養(yǎng)老行業(yè)處于觀望狀態(tài)，金融機構(gòu)因養(yǎng)老機構(gòu)不能提供強有力的抵押擔(dān)保物而拒絕對其提供融資授信，國家補貼資金的支付往往又受到地方政府財政的影響以及發(fā)放審核標(biāo)準(zhǔn)的要求，支付不是特別及時，延遲支付的情況很多，尤其是在一些經(jīng)濟(jì)較為落后的市縣。
　　
　　融資租賃因兼具融資和融物的特性，在為養(yǎng)老機構(gòu)拓寬融資渠道、創(chuàng)新融資方式方面具有現(xiàn)實意義。但養(yǎng)老機構(gòu)的融資租賃同樣也面臨著諸多的風(fēng)險，如何在養(yǎng)老機構(gòu)融資租賃中分析和防范風(fēng)險，是融資租賃公司不斷研究的重要課題。
　　
　　二、養(yǎng)老機構(gòu)融資租賃風(fēng)險分析
　　
　　經(jīng)過對多類養(yǎng)老機構(gòu)的現(xiàn)場考察和資料采集，我們認(rèn)為開展養(yǎng)老機構(gòu)融資租賃業(yè)務(wù)，應(yīng)主要從法律、財務(wù)、運營三個角度綜合進(jìn)行風(fēng)險分析。
　　
　�。ㄒ唬┓娠L(fēng)險分析
　　
　　法律風(fēng)險主要是融資租賃法律關(guān)系的無效和所設(shè)置擔(dān)保措施的無效。眾所周知，融資租賃具有融資與融物的雙重屬性，租賃物是構(gòu)建合法的融資租賃法律關(guān)系的載體�！吨腥A人民共和國民法典》七百三十七條規(guī)定，當(dāng)事人以虛構(gòu)租賃物方式訂立的融資租賃合同無效�！度谫Y租賃監(jiān)督管理暫行辦法》第十四條和十七條規(guī)定，融資租賃公司應(yīng)當(dāng)合法取得租賃物的所有權(quán)，融資租賃公司對租賃物的買入價格應(yīng)當(dāng)有合理的、不違反會計準(zhǔn)則的定價依據(jù)作為參考，不得低值高買。前述條款的規(guī)定意在指明合法的融資租賃法律關(guān)系應(yīng)建立在具有權(quán)屬清晰可分離、真實存在、可以產(chǎn)生收益且可以流轉(zhuǎn)的租賃物基礎(chǔ)之上，但在實踐中，融資的屬性被不斷地放大，融物的屬性被縮小甚至被忽略，導(dǎo)致融資租賃業(yè)務(wù)在實際開展中經(jīng)常出現(xiàn)法律關(guān)系名不符實的情況。尤其是因為養(yǎng)老機構(gòu)的固定資產(chǎn)，主要為價值較低的養(yǎng)老床具、養(yǎng)老輔具等，很難挑選出適格的租賃物且在現(xiàn)場很難核對。但為了推進(jìn)融資租賃業(yè)務(wù)的開展，很多出租人與承租人通過虛構(gòu)租賃物、高估租賃物價值、偽造租賃物發(fā)票，或以低值易耗品、在建商品房等不符合租賃物特征的資產(chǎn)作為租賃物來搭建融資租賃的交易結(jié)構(gòu)。
　　
　　對于在以不動產(chǎn)作為租賃物的售后回租業(yè)務(wù)中，明知不動產(chǎn)無法過戶，或為了避免繳納稅費而不過戶，此種業(yè)務(wù)一旦引發(fā)訴訟，法院一般會基于租賃物并未轉(zhuǎn)移所有權(quán)而認(rèn)定雙方的真實意思是資金借貸，而非融資租賃。此外，若租賃物在轉(zhuǎn)讓前已經(jīng)存在被抵押、質(zhì)押或司法查封、扣押的情形，若租賃公司沒有盡到審慎審查義務(wù)，且不符合善意取得租賃物所有權(quán)法定要件的，一旦引發(fā)訴訟，若承租人抗辯其屬無權(quán)處分的，也會被認(rèn)定不構(gòu)成售后回租的法律關(guān)系。合同一旦被否定構(gòu)成融資租賃法律關(guān)系，則合同的法律性質(zhì)改變，對應(yīng)的合同條款效力的擔(dān)保合同的效力都會受到影響。例如在東航國際融資租賃有限公司、中建六局第三建筑工程有限公司與中國建筑第六工程局有限公司融資租賃合同糾紛案（案號：（2020）滬民終33號）中，二審法院認(rèn)為：融資租賃合同應(yīng)當(dāng)兼具融資與融物的雙重屬性。本案中，東航國際融資租賃有限公司用以證明租賃物存在的發(fā)票已被查明是虛假套票，其也未提供其他證據(jù)足以證明租賃物的真實存在，故涉案《售后回租賃合同》并不符合融資租賃法律關(guān)系的特征。而中建六局三公司又始終主張雙方在合同簽訂時即虛構(gòu)租賃物以融資租賃之名行放貸之實。故根據(jù)上述業(yè)已查明的事實，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定雙方當(dāng)事人的真實意思并非售后回租，而是出借資金。
　　
　　隨著《九民會議紀(jì)要》的發(fā)布，以及《民法典》和《擔(dān)保制度司法解釋》的正式實施，關(guān)于的擔(dān)保的內(nèi)容發(fā)生很大的變化和新增。變化的內(nèi)容有保證期間、擔(dān)保范圍、抵押財產(chǎn)的不限制轉(zhuǎn)讓。保證期間由原來“約定不明”時推定為兩年變更為六個月；擔(dān)保的范圍只限定于主債權(quán)的范圍，超出債務(wù)人應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任范圍，人民法院不予支持。新增的內(nèi)容有非典型擔(dān)保、不同情形下?lián)５男ЯΦ囊?guī)定，例如上市公司未公告對外提供擔(dān)保的不承擔(dān)保證責(zé)任，也不承擔(dān)賠償責(zé)任。前述規(guī)定對融資租賃項目增信措施的設(shè)置提出了新的要求。所以，在融資租賃業(yè)務(wù)擔(dān)保措施設(shè)置時，應(yīng)根據(jù)法律的規(guī)定審查保證人和擔(dān)保物的資質(zhì)并取得相關(guān)的決議文件和手續(xù)。在養(yǎng)老機構(gòu)融資租賃業(yè)務(wù)中，尤其面臨擔(dān)保主體和擔(dān)保物不適格的法律風(fēng)險，《中華人民共和國民法典》擔(dān)保制度司法解釋第六條規(guī)定：以公益為目的的營利性學(xué)校、幼兒園、醫(yī)療機構(gòu)、養(yǎng)老機構(gòu)等提供擔(dān)保的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定擔(dān)保合同無效。擔(dān)保合同無效后，應(yīng)按照造成無效的原因來劃分賠償責(zé)任，此時，保證人和擔(dān)保物就起不到完全擔(dān)保的作用。
　　
　�。ǘ┴攧�(wù)風(fēng)險分析
　　
　　財務(wù)風(fēng)險主要是養(yǎng)老機構(gòu)的現(xiàn)金流風(fēng)險，因養(yǎng)老機構(gòu)的基建投資金額巨大，資金回收緩慢，運營成本費用高，所以，無論是在初期還是運營期都需要充沛的現(xiàn)金流進(jìn)行支撐，如果沒有足夠的資金支持，合理的成本費用控制方法，很容易導(dǎo)且致資金鏈斷裂，無法償還到期債務(wù)，例如，我公司曾經(jīng)投放過一個河南省縣級養(yǎng)老機構(gòu)的融資租賃項目，該養(yǎng)老機構(gòu)運營已有一定的年限且一直以來運營比較穩(wěn)定，但是在2020年的新冠疫情大爆發(fā)之后，因老人的入住率出現(xiàn)了下滑，導(dǎo)致收入下降嚴(yán)重，且政府的養(yǎng)老補貼遲遲不能到位，實際控制人又沒有其他經(jīng)營的產(chǎn)業(yè)來調(diào)動資金，一度導(dǎo)致現(xiàn)金流非常緊張，償還租金的壓力非常大。
　　
　�。ㄈ┻\營風(fēng)險分析
　　
　　運營風(fēng)險主要來自于兩方面，一是養(yǎng)老機構(gòu)實際控制人方面的風(fēng)險，在我公司接觸的養(yǎng)老機構(gòu)融資租賃業(yè)務(wù)中，有些實際控制人創(chuàng)辦養(yǎng)老機構(gòu)純粹是為了套取政府補貼，將獲取的資金用于個人奢侈消費及其他不良嗜好�；蛘唣B(yǎng)老機構(gòu)的實際控制人自身并無從事養(yǎng)老的工作經(jīng)驗也未聘請專業(yè)的管理人員，這種養(yǎng)老機構(gòu)的持續(xù)性運營存在很大的風(fēng)險。所以，實際控制人對于創(chuàng)辦養(yǎng)老機構(gòu)的初衷以及其在養(yǎng)老行業(yè)的工作經(jīng)驗是養(yǎng)老機構(gòu)持續(xù)運營的基礎(chǔ)，實際控制人的品行及在當(dāng)?shù)氐馁Y源調(diào)動能力是養(yǎng)老機構(gòu)持續(xù)運營的重要保障；二是養(yǎng)老機構(gòu)本身存在的風(fēng)險，主要體現(xiàn)在養(yǎng)老機構(gòu)的市場定位不符合當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況，經(jīng)營場所存在安全隱患，各項軟硬件配套設(shè)施不齊全，管理團(tuán)隊人員及護(hù)理人員配比不充足，入住率及入住老人波動性較大，后勤服務(wù)不到位等方面。
　　
　　三、養(yǎng)老機構(gòu)融資租賃風(fēng)險防范建議
　　
　�。ㄒ唬┓娠L(fēng)險防范建議
　　
　　為防范養(yǎng)老機構(gòu)融資租賃的法律風(fēng)險，我們認(rèn)為應(yīng)從租賃物、擔(dān)保物和交易主體資質(zhì)（承租人、擔(dān)保人）三大方面入手進(jìn)行嚴(yán)格審查。
　　
　　第一是租賃物審查。在回租模式下，租賃物應(yīng)重點審查是否真實存在且使用正常、所有權(quán)憑證（購買合同、發(fā)票和付款記錄）是否齊全、是否已經(jīng)做過租賃、是否符合銀保監(jiān)會對租賃物的認(rèn)定范疇、以及是否符合租賃物賣方和買方的經(jīng)營范圍 ，以保證融資租賃法律關(guān)系的合法有效。在直租模式下，應(yīng)重點審查租賃物的價款是否符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，承租人是否有真實的購買意向，租賃物是否真實存在且按時完成租賃物所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。
　　
　　第二是擔(dān)保物審查。擔(dān)保物應(yīng)審查權(quán)屬是否清晰、有無他項權(quán)且來源是否合法。對于不動產(chǎn)，應(yīng)審查不動產(chǎn)權(quán)證書原件和查封情況，并通過查詢市場價格、同品類司法拍賣價格、已擔(dān)保債權(quán)數(shù)額合理評估不動產(chǎn)擔(dān)保能力；對于股權(quán)，應(yīng)審查該股權(quán)的凍結(jié)情況，并通過股權(quán)評估方法合理評估股權(quán)質(zhì)押擔(dān)保的擔(dān)保能力；對于權(quán)利質(zhì)押的，比如應(yīng)收賬款，應(yīng)審查其賬期、金額、履行情況、已質(zhì)押記錄并要通知應(yīng)收賬款債務(wù)人。
　　
　　第三是各主體資質(zhì)審查。承租人資質(zhì)應(yīng)從以下幾方面進(jìn)行審查：首先是獨立承擔(dān)民事責(zé)任的能力；其次是資質(zhì)證照是否齊全且合法有效，主要體現(xiàn)在是否具備民辦非企業(yè)單位登記證書或者營業(yè)執(zhí)照、養(yǎng)老機構(gòu)設(shè)立許可證書或者備案證明、醫(yī)療機構(gòu)許可證、開戶許可證或者基本存款賬戶、消防驗收許可證、餐飲服務(wù)許可證、護(hù)理人員健康證等；最后是符合要求的經(jīng)營場所和組織結(jié)構(gòu)。此外還應(yīng)審查承租人是否涉及重大訴訟和執(zhí)行信息。保證人應(yīng)分自然人和法人進(jìn)行審核：自然人保證人應(yīng)審查是否為完全民事權(quán)利能力和行為能力人，有無涉及重大訴訟執(zhí)行信息、征信無嚴(yán)重不良記錄，重大金融負(fù)債和隱形負(fù)債；法人保證人應(yīng)審查其是否為完全民事權(quán)利和行為能力人，有無涉及重大訴訟執(zhí)行信息、征信無嚴(yán)重不良記錄，重大金融負(fù)債和隱形負(fù)債提供擔(dān)保的，還應(yīng)審查其章程對于對外擔(dān)保事項的決策機構(gòu)及相關(guān)要求，已按照要求出具相關(guān)的股東會決議、董事決議、授權(quán)書或者公告證明。
　　
　�。ǘ┴攧�(wù)風(fēng)險防范建議
　　
為防范財務(wù)風(fēng)險我們要對養(yǎng)老機構(gòu)所披露財務(wù)數(shù)據(jù)真實性和合理性進(jìn)行論證。對養(yǎng)老機構(gòu)內(nèi)部做賬系統(tǒng)、做賬憑證、開戶銀行賬戶流水進(jìn)行逐一核實勾稽。通過查詢每年入住老人記錄和政府補貼到賬記錄核實主營業(yè)務(wù)收入情況；通過查詢工資發(fā)放造冊表和社保繳納記錄、水電費支付憑證核實人工水電等主要成本費用支出；通過現(xiàn)場查驗核對固定資產(chǎn)是否真實存在；通過核對各項融資合同、業(yè)務(wù)往來合同核實應(yīng)付賬款、長期應(yīng)付款和其他應(yīng)付款的真實余額等其他重要科目余額，掌握養(yǎng)老機構(gòu)的真實資產(chǎn)負(fù)債情況和現(xiàn)金流情況。才外還要衡量養(yǎng)老機構(gòu)及其實際控制人的再融資能力。
　　
　�。ㄈ┻\營風(fēng)險防范建議
　　
　　為了防范運營方面的風(fēng)險，我們要從以下多個方面進(jìn)行進(jìn)行審查：第一，養(yǎng)老機構(gòu)的自身定位和當(dāng)?shù)厥袌鲂枨笫欠裣辔呛希B(yǎng)老機構(gòu)的價格定位是否和當(dāng)?shù)氐娜司杖胧嵌枷嗥ヅ�；第二，養(yǎng)老機構(gòu)的護(hù)理人員是否專業(yè)細(xì)致并按照規(guī)定對老年人提供日間照料；第三，養(yǎng)老機構(gòu)內(nèi)部建筑結(jié)構(gòu)是否符合老年人居住建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，適老化設(shè)備、呼叫設(shè)備和救助預(yù)防設(shè)備設(shè)置是否完備，入住老人的生命、財產(chǎn)安全是否有足夠的保障；第四，養(yǎng)老機構(gòu)提供的服務(wù)是否符合養(yǎng)老機構(gòu)基本規(guī)范等有關(guān)國家標(biāo)準(zhǔn)或者行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范”；第五，養(yǎng)老機構(gòu)的運營場所是租賃還是自有；第六，養(yǎng)老機構(gòu)的入住率入住老人是否穩(wěn)定；第七，養(yǎng)老機構(gòu)的實際控制人從事養(yǎng)老行業(yè)的經(jīng)驗以及是否從事房地產(chǎn)開發(fā)等類似資金需求量很大的產(chǎn)業(yè)；第八，民政部門對養(yǎng)老機構(gòu)的星級評定。
　　
　　四、結(jié)語
　　
養(yǎng)老機構(gòu)類租賃項目有著相同的特點：首先，養(yǎng)老機構(gòu)的租賃物所有權(quán)憑證不齊全、價值低、數(shù)量多、再處置能力弱；其次，養(yǎng)老機構(gòu)很難提供強有力的擔(dān)保措施；再次，在后疫情時代，養(yǎng)老機構(gòu)的風(fēng)險抵御能力愈弱；最后，養(yǎng)老機構(gòu)的持續(xù)運營對于現(xiàn)金流的要求較高，但是金融機構(gòu)融資渠道窄。綜前所述，養(yǎng)老機構(gòu)融資租賃業(yè)務(wù)存在很多的缺陷和風(fēng)險，但是，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的規(guī)劃，國家勢必會鼓勵社會各方面的投入，此為融資租賃公司為養(yǎng)老機構(gòu)提供融資服務(wù)的契機和空間，對于專注于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的融資租賃公司，應(yīng)不斷的創(chuàng)新融資租賃業(yè)務(wù)模式、優(yōu)化風(fēng)控理念和風(fēng)控措施，為每家養(yǎng)老機構(gòu)設(shè)置定制化的融資租賃服務(wù)方案，在助力社會養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展的同時保障融資租賃公司的健康可持續(xù)性運營。
　　
　　參考文獻(xiàn)：
　　
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