案例引入

　　2020年8月，A融資租賃公司（以下簡稱“A公司”）與B科技公司（以下簡稱“B公司”）開展融資租賃業(yè)務(wù)，B公司法定代表人C以其名下的一套商品房為A公司提供抵押擔保，并辦理了抵押登記。2021年6月，因B公司逾期支付租金，A公司向管轄法院提起訴訟。A公司取得生效判決后，向法院申請執(zhí)行，請求法院對案涉抵押房產(chǎn)進行拍賣。案涉抵押房產(chǎn)拍賣成功后，第三人D以其享有租賃權(quán)為由，拒絕搬出案涉抵押房產(chǎn)。

　　融資租賃業(yè)務(wù)開展之初，作為出租人的融資租賃公司往往會要求承租人提供包括動產(chǎn)或不動產(chǎn)抵押在內(nèi)的不同增信措施。項目出險后，在抵押物上存在租賃權(quán)情形下，出租人能否順利實現(xiàn)抵押權(quán)的問題在司法實踐中存在一定的爭議。本文結(jié)合相關(guān)法律及司法實踐，對上述問題作出簡要分析。

　　一、關(guān)于租賃權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)的前提條件

　　《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）第四百零五條規(guī)定：“抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響�！�

　　《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（2020修正）第十四條規(guī)定：“租賃房屋在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：（一）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”

　　根據(jù)上述法律規(guī)定，承租人租賃權(quán)不受抵押權(quán)影響，需要滿足以下條件：1.租賃權(quán)早于抵押權(quán)設(shè)立；2.承租人已經(jīng)實際占有案涉抵押物。租賃權(quán)其本質(zhì)是一種債權(quán)，而之所以在一定條件下賦予其對抗所有權(quán)、抵押權(quán)等物權(quán)的效力，是基于對承租人租賃權(quán)穩(wěn)定狀態(tài)的保護，換言之，是對承租人居住權(quán)的保護。對于承租人居住權(quán)的保護，首先要確認承租人對案涉抵押物的實際使用狀態(tài)，而實際使用的前提即為對案涉抵押物的占有。針對租賃權(quán)設(shè)立在先，但承租人并未實際占有案涉抵押物的，或者抵押權(quán)設(shè)立在先的情形，租賃權(quán)僅為一般債權(quán)，無法獲得優(yōu)于抵押權(quán)的效力。

　　此外，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《執(zhí)行異議案件規(guī)定》）第三十一條亦規(guī)定：“承租人請求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動產(chǎn)的，人民法院應(yīng)予支持。承租人與被執(zhí)行人惡意串通，以明顯不合理的低價承租被執(zhí)行的不動產(chǎn)或者偽造交付租金證據(jù)的，對其提出的阻止移交占有的請求，人民法院不予支持�！�

　　根據(jù)上述法律規(guī)定，租賃權(quán)對抗抵押權(quán)的條件，除租賃權(quán)早于抵押權(quán)設(shè)立且承租人已經(jīng)實際占有案涉抵押物之外，還應(yīng)滿足如下幾點：1.已簽訂合法有效的書面租賃合同；2.租金價格合理；3.在人民法院查封之前已設(shè)立租賃權(quán)。司法實踐中，法院亦是基于上述條件對租賃權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)的情形進行審查，如不滿足上述條件，法院亦對承租人的請求不予支持。具體案例如下：

　　二、租賃狀態(tài)下抵押權(quán)的實現(xiàn)路徑及風險

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　　山東省青島市中級人民法院(2022)魯02執(zhí)復(fù)113號執(zhí)行裁定書

　　【裁判觀點】

　　本案中，申請執(zhí)行人對涉案房屋的抵押權(quán)設(shè)立于2017年11月9日，早于葛某某主張的租賃合同簽訂日期。本案執(zhí)行依據(jù)已確定申請執(zhí)行人對涉案房屋享有優(yōu)先受償權(quán)，葛某某主張的租賃權(quán)不能對抗申請執(zhí)行人享有的優(yōu)先受償權(quán)，且其主張繼續(xù)租賃對申請執(zhí)行人優(yōu)先受償權(quán)的實現(xiàn)存在影響，因此，葛某某要求保留租賃權(quán)的復(fù)議請求不能成立，本院依法不予支持。

　　《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第二十八條第二款規(guī)定：“拍賣財產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅，但該權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣財產(chǎn)上，對在先的擔保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實現(xiàn)有影響的，人民法院應(yīng)當依法將其除去后進行拍賣�！备鶕�(jù)上述規(guī)定，對于非具有對抗物權(quán)效力的一般租賃權(quán)，其繼續(xù)存在于抵押物之上，可能會影響抵押權(quán)實現(xiàn)的，人民法院應(yīng)將其去除后再進行拍賣。

　　但是，在司法實踐中，執(zhí)行法院進行司法拍賣前，清除抵押物上的權(quán)利負擔時，往往會遇到層層阻礙，例如承租人拒絕搬出案涉抵押房產(chǎn)、承租人拒絕交出租賃物等。加之疫情大環(huán)境下，強行清退承租人等可能會對承租人的生產(chǎn)經(jīng)營造成毀滅性的打擊，不符合“幫扶中小微企業(yè)和困難主體紓困解難、渡過難關(guān)”工作要求，執(zhí)行法院可能會存在暫緩對抵押物的拍賣，努力協(xié)調(diào)當事人通過調(diào)解等方式解決問題的情形，即要維護債權(quán)人的利益，又要確保社會平穩(wěn)有序。

　�。ǘ┳赓U權(quán)設(shè)立在先的情形

　　【案例索引】

　　上海市高級人民法院(2018)滬民終399號之一民事判決書

　　【裁判觀點】

　　本案中，銘羽公司與羽煌公司簽訂的《房屋租賃合同》系在執(zhí)行法院對涉案房屋查封及涉案房屋第二次被抵押之前。故銘羽公司對涉案房屋主張的租賃權(quán)不受抵押權(quán)的影響，并足以排除執(zhí)行法院的不帶租拍賣涉案房屋的執(zhí)行。

　　根據(jù)《民法典》第四百零五條及《執(zhí)行異議案件規(guī)定》第三十一條第一款的規(guī)定，租賃權(quán)阻卻的是租賃期限內(nèi)對查封之抵押物實際占有的轉(zhuǎn)移，并沒有影響其所有權(quán)的移轉(zhuǎn)。故對于存在租賃權(quán)的抵押物進行處置時，可以選擇帶租拍賣。

　　但是需要注意的是，帶租拍賣可能會影響抵押物的價值，增加抵押物成功拍賣的難度。抵押物上存在租賃權(quán)，亦將限制抵押物的買受人在租賃期限內(nèi)對抵押物的實際占有及處分的權(quán)利，從而會限縮買受人的范圍，降低抵押物成功拍賣的可能。

　　結(jié)語

　　無論是租賃權(quán)設(shè)立在先還是抵押權(quán)設(shè)立在先，抵押權(quán)人均有權(quán)向執(zhí)行法院申請對抵押物進行處置，但是抵押物處置價格及處置難度完全不同。而且疫情當下，人民法院亦可能會基于“助力困難企業(yè)度過難關(guān)”的工作要求，從而暫緩對抵押物的強制執(zhí)行，繼而影響抵押權(quán)人的回款進度。綜上，筆者建議，在開展融資租賃業(yè)務(wù)過程中，出租人要求承租人提供抵押擔保增信措施時，除按照相關(guān)規(guī)定及時辦理抵押登記外，還應(yīng)核查抵押物實際占有、使用情況，確認是否存在租賃關(guān)系。如抵押物之上已經(jīng)存在租賃關(guān)系的，應(yīng)當要求承租人承諾其租賃權(quán)不能阻礙抵押權(quán)的實現(xiàn)或約定租賃權(quán)在抵押權(quán)實現(xiàn)時自動解除的條款。