最近賈躍亭的造車公司法拉第未來對其名下唯一的造車工廠做了一筆售后回租，作為租賃從業(yè)人員，對這一新聞還是挺感興趣的，網(wǎng)上的信息非常有限，而且重復(fù)的比較多，內(nèi)行看門道，我特地找到了披露這一信息的季報的原文，試圖解讀這一交易背后的本質(zhì)。

　　我們將這一交易還原成售后回租常見的結(jié)構(gòu)

　　承租人：法拉第未來公司（FF公司）

　　出租人：10701 Idaho owner（地主，資金提供方）

　　租賃物：FF ieFactory California的工廠（不包括設(shè)備）

　　租賃本金：至多1200萬美元

　　租金：每個月40萬美元

　　租賃期限：5年，額外5年的選擇權(quán)

　　其他說明：租賃本金用途指定用于改造漢福德工廠，用于滿足1萬輛FF91 2.0 Futurist Alliance的產(chǎn)能要求，租賃本金也被稱為“租戶改善津貼”。FF公司擁有租賃物的優(yōu)先購買權(quán)和在租賃期的第二年對不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的購買權(quán)。

　　分析：這一交易結(jié)構(gòu)中有幾個特殊的地方，一是沒有融資租賃公司的參與，而是直接與地主簽訂的售后回租協(xié)議，由地主來提供工廠升級所需要的資金，減少了處置的風(fēng)險。二是租賃本金是變動的，租戶改善津貼將分為兩個階段，其中第一個階段地主將資助750萬美元，在第一個階段完成后，第二個階段地主將最多提供450萬美元的資金。而且，第二個階段的資助并不在房東的義務(wù)范圍內(nèi)，除非FF提供證據(jù)表明其已經(jīng)支付了相關(guān)改善所需資金的67%。三是租金遠(yuǎn)高于按正常融資型的售后回租的標(biāo)準(zhǔn)，5年高達(dá)2400萬美元的租金，是租賃本金的2倍，說明這一租金應(yīng)該包括土地+廠房類資產(chǎn)。

　　相較于我們熟悉的融資租賃這一融資結(jié)構(gòu)其實非常高明，兼顧交易雙方的利益訴求，不得不佩服老美金融產(chǎn)品的發(fā)達(dá)。

　　地主直接是資金方，如果FF公司違約，由于該工廠的權(quán)屬已經(jīng)屬于資金方，在處置租賃物時非常方便，直接換一個承租人即可。資金用途指定用于租賃物的改造，而租賃物又是歸地主所有，這相當(dāng)于一個直租項目，風(fēng)險又有所降低。租賃本金是按情況支付的，進(jìn)一步降低了資金方的風(fēng)險。

　　對FF公司來說，他們所亟需解決的就是工廠的升級問題,FF公司融資其實已經(jīng)非常困難，這一方案完美地解決他們所需資金的燃眉之急，同時保留了優(yōu)先購買權(quán)，一旦FF公司資金面好轉(zhuǎn)，就可以把工廠重新買回來。

　　這對我們的啟示是，金融產(chǎn)品和金融方案的創(chuàng)新如果能兼顧各方的利益訴求，控制各方的風(fēng)險，還是大有可為的。