一、 征求意見稿的主要內容

　　 (一) 租賃的識別

　　 租賃是在議定期間內讓渡一項資產（標的資產）的使用權以獲取對價的合同。在合同開始日，主體應當根據(jù)履行合同是否需要使用某項特定資產以及合同是否讓渡了對該項資產一定期間的使用實施控制的權利以獲取對價來評估一項合同是否是租賃或是否包含租賃。

　　 (二) 租賃期的確定

　　 租賃期是指不可撤銷的租賃期間，同時考慮以下兩方面：

(a) 在承租人有重大的經(jīng)濟動機行權的條件下，延長租賃期權所涵蓋的期間;以及
(b) 在承租人有重大的經(jīng)濟動機不行權的條件下，終止租賃期權所涵蓋的期間。
如果發(fā)生以下情形之一，主體應當重估租賃期：
(a) 相關因素發(fā)生變化，導致承租人具備或不再具備行使延長租賃期權或不行使終止租賃期權的重大經(jīng)濟動機。單獨的以市場為基礎的因素變化（如租賃可比資產的市場利率）不構成重估租賃期的原因。
(b) 承租人采取以下行動：
(i) 選擇行權，即使先前認為沒有行權的重大經(jīng)濟動機；或者
(ii) 選擇不行權，即使先前認為有行權的重大經(jīng)濟動機。

　　 (三) 租賃的分類

　　 在租賃開始日，主體應當將租賃分為“A類型”和“B類型”。在租賃開始日后，主體不能進行重分類。
　　 1.如果標的資產不是房地產，主體應當將該租賃劃分為“A類型”，除非滿足以下條件：
(a) 租賃期相對于標的資產的經(jīng)濟壽命來說不重大；或者
(b) 在租賃開始日，租金支付的現(xiàn)值相對于標的資產的公允價值來說不重大。
如果符合以上任一條件，應將該項租賃劃分為“B類型”。

　　 2.如果標的資產是房地產，主體應將該租賃劃分為“B類型“，除非滿足以下條件：

(a) 租賃期占標的資產剩余經(jīng)濟壽命的大部分；或者
(b) 在租賃開始日，租金支付的現(xiàn)值幾乎相當于標的資產的全部公允價值。

如果符合以上任一條件，應將該項租賃劃分為“A類型”。

　　 (四)承租人會計處理

　　 1.確認

　　 在租賃開始日，承租人應當確認一項使用權資產和一項租賃負債。

　　 2.初始計量

　　 在租賃開始日，承租人應按以下要求進行計量：

(a) 租賃負債以租金支付按租賃內含利率折現(xiàn)后的現(xiàn)值進行初始計量。如果租賃內含利率難以確定，承租人應采用增量借款利率進行折現(xiàn)；
(b) 使用權資產的成本包括：租賃負債的初始計量金額、在租賃開始日或之前支付給出租人的租金扣除從出租人取得的租賃優(yōu)惠后的余額，以及由承租人承擔的初始直接成本。

　　 3.后續(xù)計量

　　 在租賃開始日后，承租人應按以下要求進行計量：

(a) 按照當期轉回的租賃負債折現(xiàn)額增計租賃負債的賬面價值，同時按照當期支付的租金減計租賃負債的賬面價值。承租人在租賃期內應按照租賃負債的余額乘以一個固定的期間折現(xiàn)率計算每一期間應當轉回的折現(xiàn)額，同時考慮有關重估的規(guī)定；
(b) 按照成本扣除累計攤銷、累計減值損失后的金額計量使用權資產，同時考慮有關重估的規(guī)定。

　　 4.列報

　　 承租人應當按照以下要求在財務狀況表中進行列報或在附注中進行披露：

(a) 分別列報使用權資產和其他資產；
(b) 分別列報租賃負債和其他負債；
(c) 分別列報“A類型”和“B類型”租賃產生的使用權資產以及按照重估價值計量的使用權資產；以及
(d) 分別列報“A類型”和“B類型”租賃產生的租賃負債。

　　 承租人應當按照以下要求在損益和其他綜合收益表中進行列報：

(a) 對于“A類型”租賃，單獨列報租賃負債折現(xiàn)的轉回和使用權資產攤銷；
(b) 對于“B類型”租賃，合并列報租賃負債折現(xiàn)的轉回和使用權資產攤銷；

　　 承租人在現(xiàn)金流量表中應當按照以下規(guī)定進行分類：

(a) “A類型”租賃的租賃負債的本金償還劃分為融資活動；
(b) “A類型”租賃的租賃負債的折現(xiàn)轉回應按照《國際會計準則第7號——現(xiàn)金流量表》中有關利息的要求進行列報；
(c) “B類型”租賃的相關支出劃分為經(jīng)營活動；
(d) 未包含在租賃負債中的可變租金和短期租賃租金劃分為經(jīng)營活動。

　　 5.披露

　　 披露規(guī)定的目標是使財務報表使用者能夠理解租賃引起的現(xiàn)金流量的金額、時點和不確定性。為達到這一目標，承租人應當披露以下定性和定量信息：

(a) 租賃的性質；
(b) 租賃會計處理中所做的重大判斷；
(c) 在財務報表中確認的與租賃有關的金額。

　　 (五)出租人會計處理

　　 A類型租賃

　　 1.確認

　　 在租賃開始日，出租人應進行以下會計處理：

(a) 核銷標的資產的賬面價值；
(b) 確認一項租賃應收款；
(c) 確認一項剩余資產；
(d) 確認租賃產生的損益。

　　 2.初始計量

　　 在租賃開始日，出租人應按以下要求進行計量：

(a) 租賃應收款按照租金現(xiàn)值與初始直接成本之和計量，租金現(xiàn)值按照租賃內含利率進行折現(xiàn)。
(b) 剩余資產按照“A+B－C”計量，其中：
A＝租賃期末出租人預期從標的資產可收回金額按照租賃內含利率折現(xiàn)后的現(xiàn)值（總剩余資產）
B＝預期可變租金的現(xiàn)值
C =未實現(xiàn)損益

　　 3.后續(xù)計量

　　 在租賃開始日后，出租人應按以下要求進行計量：

(a) 按照租賃應收款折現(xiàn)的轉回額增計租賃應收款的賬面價值，同時按照當期收取的租金減計租賃應收款的賬面價值。出租人在租賃期內應按照租賃應收款的余額乘以一個固定的期間折現(xiàn)率計算每一期間應當轉回的折現(xiàn)額，同時考慮有關重估和減值的規(guī)定；
(b) 按照初始賬面價值與折現(xiàn)轉回額之和計量剩余資產，同時考慮有關重估、可變租金和減值的規(guī)定；

　　 4.列報

　　 在財務狀況表中，出租人應當分別列報租賃資產（即租賃應收款和剩余資產賬面價值之和）和其他資產。

　　 出租人還應當在財務狀況表中列報或在附注中披露租賃應收款的賬面價值和剩余資產的賬面價值。

　　 出租人應當在損益和其他綜合收益表中列報或在附注中披露租賃收入。如果出租人不在損益和其他綜合收益表中列報租賃收入，則應披露租賃收入被包含在損益和其他綜合收益表的哪些項目中。

　　 在現(xiàn)金流量表中，出租人應當將收取的租金作為經(jīng)營活動產生的現(xiàn)金流入。

　　 B類型租賃

　　 出租人應當在租賃期內采用直線法確認租金收入，如果其他方法能更好地反映從標的資產獲取收益的模式，也可采用其他方法。

　　 出租人應當在租賃期內采用與租金收入確認相同的方法將初始直接成本確認為費用。
出租人應當在取得收益的期間將可變租金確認為損益。

　　 出租人應當按照適用的準則繼續(xù)計量和列報B類型租賃的標的資產。

　　 在現(xiàn)金流量表中，出租人應當將收取的租金作為經(jīng)營活動產生的現(xiàn)金流入。

　　 披露

　　 披露規(guī)定的目標是使財務報表使用者能夠理解租賃引起的現(xiàn)金流量的金額、時點和不確定性。為達到這一目標，出租人應當披露以下定性和定量信息：

(a) 租賃的性質；
(b) 租賃會計處理中所做的重大判斷；
(c) 在財務報表中確認的與租賃有關的金額。

　　 (六)售后租回

　　 主體在確定一項資產轉讓是否屬于銷售時應當運用收入準則中有關確定履約義務是否履行的相關規(guī)定進行判斷。

　　 存在租回這一事實本身不影響受讓人取得標的資產的控制權。但是，如果租回使轉讓人能夠主導標的資產的使用并取得標的資產幾乎全部剩余收益，可認為受讓人未取得資產的控制權，該項資產轉讓不屬于銷售。如果租賃期占標的資產剩余經(jīng)濟壽命的大部分或者租金支付的現(xiàn)值幾乎相當于標的資產的公允價值，則可認為轉讓人能夠主導標的資產的使用并取得標的資產幾乎全部剩余收益。

　　 如果資產轉讓屬于銷售，轉讓人應當按照適用的準則確認一項銷售，同時按照租賃準則有關承租人的規(guī)定對租賃進行會計處理；受讓人應當按照適用的準則確認一項購買，同時按照租賃準則有關出租人的規(guī)定對租賃進行會計處理。

　　 如果資產轉讓不屬于銷售，轉讓人不應核銷轉讓資產，而應將收取的金額按照適用的準則確認為一項金融負債；受讓人不應確認轉讓資產，而應將支付的金額按照適用的準則確認為一項應收款。

　　 (七)短期租賃

　　 承租人可以選擇在租賃期內采用直線法確認租金費用。

　　 出租人可以選擇在租賃期內采用直線法或其他能夠更好地反映出租人從標的資產獲取收益的模式的方法確認租金收入。

　　 短期租賃會計政策的選擇應當按照與使用權資產有關的標的資產的類別進行。如果主體選擇采用上述方法進行短期租賃會計處理，應當披露這一事實。

　　 二、征求意見的主要問題

　　 問題1：租賃的識別

　　 修改后的征求意見稿對租賃作出如下定義：租賃是在議定期間內讓渡一項資產（標的資產）的使用權以獲取對價的合同。主體可以從以下方面評估一項合同是否包含租賃：

(a) 履行合同需要使用一項特定的資產;并且
(b) 合同讓渡了該項資產一定期間的使用權以獲取對價。

　　 如果客戶能夠主導標的資產的使用并從中獲取收益可認為合同讓渡了對標的資產的使用實施控制的權利。

　　 您是否同意租賃的定義以及第6-19段中關于主體如何確定一項合同中是否包含租賃的相關規(guī)定？為什么？如果不同意，您建議采用什么定義？如果有，請?zhí)峁┱髑笠庖姼逯械亩x難以運用或導致不能反映交易經(jīng)濟實質的具體實例？

　　 問題2：承租人會計處理

　　 您是否同意租賃應當根據(jù)承租人預期消耗標的資產內含經(jīng)濟利益的部分是否重大區(qū)分為不同類型，相應地在其引起的費用和現(xiàn)金流量的確認、計量和列報方面承租人應采用不同的會計處理？為什么？如果不同意，您建議采用什么方法？為什么？

　　 問題3：出租人會計處理

　　 您是否同意出租人應當對根據(jù)承租人預期消耗標的資產內含經(jīng)濟利益的部分是否重大劃分的不同租賃類型采用不同的會計處理？為什么？如果不同意，您建議采用什么方法？為什么？

　　 問題4：租賃的分類

　　 征求意見稿第28-34段中根據(jù)標的資產是否為房地產作出了不同規(guī)定，您是否同意按照第28-34段中的規(guī)定運用承租人預期消耗標的資產內含經(jīng)濟利益是否重大這一原則？

　　 問題5：租賃期

　　 您是否同意征求意見稿中關于租賃期的規(guī)定，包括如果相關因素發(fā)生變化，應對租賃期進行重新評估。為什么？如果不同意，您認為承租人和出租人應當如何確定租賃期？為什么？

　　 問題6：可變租金支付

　　 您是否同意征求意見稿中關于可變租金支付的規(guī)定，包括如果用于確定租金支付的指數(shù)或利率發(fā)生變化應進行重估。為什么？如果不同意，您認為承租人和出租人應當如何對可變租金支付進行會計處理？為什么？

　　 問題7：過渡

　　 征求意見稿第C2-C22段規(guī)定，承租人和出租人應當自列報的最早期間開始采用修正追溯調整法或完全追溯調整法對租賃進行確認和計量。您是否同意前述規(guī)定？為什么？如果不同意，您認為應當采用怎樣的過渡規(guī)定？為什么？

　　 問題8：披露

　　 征求意見稿第58-67段和第98-109段對承租人和出租人作出了披露要求，包括非折現(xiàn)租金支付的到期分析、財務狀況表確認金額調節(jié)表以及有關租賃的描述性披露（包括可變租金支付和期權等信息）。您是否同意征求意見稿中的規(guī)定？為什么？如果不同意，您認為應當進行哪些修改？為什么？

　　 問題9：非上市主體（僅對美國財務會計準則委員會）

　　 為了合理平衡成本與效益，美國財務會計委員會決定對非上市主體提供以下豁免：

(a) 允許非上市主體選擇采用無風險折現(xiàn)利率計量租賃負債。如果主體選擇采用無風險折現(xiàn)利率，應當披露這一事實。
(b) 豁免非上市主體提供租賃負債期初余額與期末余額的調節(jié)表。

　　 您認為對非上市主體的上述豁免規(guī)定是否有利于降低新租賃會計準則的執(zhí)行成本而不影響財務報表使用者的信息需求？如果不同意，您認為應當進行哪些修改？為什么？

　　 問題10：關聯(lián)方租賃（僅對美國財務會計準則委員會）

　　 您是否同意沒有必要對關聯(lián)方租賃作出不同的確認和計量規(guī)定（例如，規(guī)定應當基于租賃的經(jīng)濟實質而不是法定條款進行會計處理）？如果不同意，您認為應當作出哪些不同的確認和計量規(guī)定？為什么？

　　 問題11：關聯(lián)方租賃（僅對美國財務會計準則委員會）

　　 您是否同意沒有必要對關聯(lián)方租賃作出額外的披露要求（即主題850 關聯(lián)方披露之外的規(guī)定）？如果不同意，您認為應當增加哪些額外披露要求？為什么？

　　 問題12：國際會計準則第40號投資性房地產的相應修改（僅對國際會計準則理事會）
國際會計準則理事會提出根據(jù)此次發(fā)布的租賃征求意見稿相應修改其他國際財務報告準則，其中包括《國際會計準則第40號——投資性房地產》。提議的有關修改包括：如果租賃的房地產滿足投資性房地產的定義，則租賃該房地產產生的使用權資產應當屬于國際會計準則第40號的范疇。這將導致國際會計準則第40號范圍的變化。這一變化將允許，但不強制將通過經(jīng)營租賃取得的房地產在滿足投資性房地產定義的條件下采用國際會計準則第40號中的公允價值模型進行會計處理。

　　 您是否同意如果租賃的房地產滿足投資性房地產的定義，由此產生的使用權資產應當屬于國際會計準則第40號的范圍？如果不同意，您有什么其他建議？為什么？