融資租賃是設(shè)備融資模式、設(shè)備銷售模式、投資方式的創(chuàng)新，不僅在各交易主體之間實現(xiàn)新的權(quán)責(zé)利平衡，為客戶提供了新的融資方法，而且成為交易主體優(yōu)勢互補(bǔ)、配置資源的機(jī)制和均衡稅務(wù)的理財工具。
　　隨著融資租賃的發(fā)展，融資租賃公司的業(yè)務(wù)模式也逐漸增多，但是融資租賃公司的業(yè)務(wù)模式一共有12種為主，本次我們主要闡述并分析這十二種業(yè)務(wù)模式，從而方便讀者更好的理解并區(qū)分這12種模式！　　
　　
　　以下分別講解不同模式融資租賃的適用特征及操作流程
　　1、直接融資租賃
　　直接融資租賃，是指由承租人選擇需要購買的租賃物件，出租人通過對租賃項目風(fēng)險評估后出租租賃物件給承租人使用。在整個租賃期間承租人沒有所有權(quán)但享有使用權(quán)，并負(fù)責(zé)維修和保養(yǎng)租賃物件。
　　適用于：固定資產(chǎn)、大型設(shè)備購置；企業(yè)技術(shù)改造和設(shè)備升級。
　　直接融資租賃操作流程：
　�。�1）承租人選擇供貨商和租賃物件；
　�。�2）承租人向融資租賃公司提出融資租賃業(yè)務(wù)申請；
　　（3）融資租賃公司和承租人與供貨廠商進(jìn)行技術(shù)、商務(wù)談判；
　　（4）融資租賃公司和承租人簽訂《融資租賃合同》；
　　（5）融資租賃公司與供貨商簽訂《買賣合同》，購買租賃物；
　　（6）融資租賃公司用資本市場上籌集的資金作為貸款支付給供貨廠商；
　　（7）供貨商向承租人交付租賃物；
　�。�8）承租人按期支付租金；
　�。�9）租賃期滿，承租人正常履行合同的情況下，融資租賃公司將租賃物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給承租人。
　　案例：云南建工集團(tuán)采用融資租賃的方式為其子公司融資0.58億元采購其急需的建筑設(shè)備盾構(gòu)機(jī)。云南建工集團(tuán)本次采用直接租賃購買價值0.58億元的兩臺盾構(gòu)機(jī)，主要是供其中標(biāo)天津地鐵項目的施工所用，云南建工集團(tuán)為了能夠?qū)崿F(xiàn)項目設(shè)備投資與項目成本回收周期的正向匹配，選用了直接租賃的方式，由租賃公司委托其自行購買設(shè)備后，以租賃的方式獲取此設(shè)備的使用權(quán)，此次融資模式有效的緩解了企業(yè)在項目前期的資金壓力，實現(xiàn)項目資金的有效搭配。
　　2、售后回租
　　售后回租是承租人將自制或外購的資產(chǎn)出售給出租人，然后向出租人租回并使用的租賃模式。租賃期間，租賃資產(chǎn)的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，承租人只擁有租賃資產(chǎn)的使用權(quán)。雙方可以約定在租賃期滿時，由承租人繼續(xù)租賃或者以約定價格由承租人回購租賃資產(chǎn)。這種方式有利于承租人盤活已有資產(chǎn)，可以快速籌集企業(yè)發(fā)展所需資金，順應(yīng)市場需求。
　　適用于：流動資金不足的企業(yè)；具有新投資項目而自有資金不足的企業(yè)；持有快速升值資產(chǎn)的企業(yè)。
　　售后回租的操作流程：
　　（1）原始設(shè)備所有人將設(shè)備出售給融資租賃公司。
　　（2）融資租賃公司支付貨款給原始設(shè)備所有人。
　�。�3）原始設(shè)備所有人作為承租人向融資租賃公司租回賣出的設(shè)備。
　　（4）承租人即原始設(shè)備所有人定期支付租金給出租人（融資租賃公司）
　　案例：2008年11月24日，武漢地鐵集團(tuán)與工銀金融租賃公司簽署了融資租賃合同，為武漢市城市軌道建設(shè)獲得了額度為20億元的建設(shè)資金。武漢地鐵集團(tuán)將軌道交通1號線部分設(shè)備和車輛資產(chǎn)，出讓給工銀租賃公司，3年內(nèi)可根據(jù)需要提款20億元，同時向工銀租賃公司租賃以上資產(chǎn)。租賃期內(nèi)，工銀租賃只享有以上資產(chǎn)的名義所有權(quán)，不影響其正常運(yùn)營，城市軌道建成后，在武漢地鐵集團(tuán)付清全部租金并支付資產(chǎn)殘余價值后，可重新取得所有權(quán)。這是我國2008年內(nèi)采用租賃方式進(jìn)行軌道交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的金額最大的一次合作。
　　3、杠桿租賃
　　杠桿租賃的做法類似銀團(tuán)貸款，是一種專門做大型租賃項目的有稅收好處的融資租賃，主要是由一家租賃公司牽頭作為主干公司，為一個超大型的租賃項目融資。
　　首先成立一個脫離租賃公司主體的操作機(jī)構(gòu)——專為本項目成立資金管理公司提供項目總金額20%以上的資金，其余部分資金來源則主要是吸收銀行和社會閑散游資，利用100%享受低稅的好處“以二搏八”的杠桿方式，為租賃項目取得巨額資金。其余做法與融資租賃基本相同，只不過合同的復(fù)雜程度因涉及面廣而隨之增大。由于可享受稅收好處、操作規(guī)范、綜合效益好、租金回收安全、費(fèi)用低。
　　適用于：飛機(jī)、輪船、通訊設(shè)備和大型成套設(shè)備的融資租賃。
　　案例：恰那鐵礦是中國冶金進(jìn)出口公司與澳大利亞哈默斯鐵礦公司的合資項目,1988年初開始動工建設(shè),1990年初正式投產(chǎn),位于澳大利亞的西澳州著名鐵礦產(chǎn)區(qū)。這是自20世紀(jì)70年代初期以來澳大利亞最重要的鐵礦項目開發(fā),采用了杠桿租賃項目融資模式。
　　恰那鐵礦采取的是一種非公司型合資結(jié)構(gòu)。中國冶金進(jìn)出口公司,通過在澳大利亞的全資子公司在項目合伙結(jié)構(gòu)中持有40%的權(quán)益,哈默斯鐵礦公司持有60%的權(quán)益,項目融資由合資雙方聯(lián)合安排,但是融資的債務(wù)責(zé)任由合資雙方分別承擔(dān)。鐵礦項目屬于資源性項目,前期投資高,項目折舊、攤銷和稅務(wù)抵免額都很高;項目前10年需要相當(dāng)大的追加投入,用于采礦設(shè)備方面,進(jìn)一步限制了項目前期的債務(wù)償還能力。利用這些特點,安排杠桿租賃融資模式,在項目前期,通過稅務(wù)虧損來實現(xiàn)債務(wù)償還,不需要使用項目的現(xiàn)金流量。
　　4、委托租賃
　　委托租賃是擁有資金或設(shè)備的人委托非銀行金融機(jī)構(gòu)從事融資租賃，第一出租人同時是委托人，第二出租人同時是受托人。出租人接受委托人的資金或租賃標(biāo)的物，根據(jù)委托人的書面委托，向委托人指定的承租人辦理融資租賃業(yè)務(wù)。在租賃期內(nèi)租賃標(biāo)的物的所有權(quán)歸委托人，出租人只收取手續(xù)費(fèi)，不承擔(dān)風(fēng)險。這種委托租賃的一大特點就是讓沒有租賃經(jīng)營權(quán)的企業(yè)，可以“借權(quán)”經(jīng)營。
　　舉例：A公司為C廠商的母公司，委托B融資租賃公司為C廠商辦理融資租賃業(yè)務(wù)，該廠要購買賬面價值為5億元的產(chǎn)品生產(chǎn)線，欲以融資租賃方式替代銀行貸款進(jìn)行融資，故由A公司牽頭聯(lián)絡(luò)B融資租賃公司，并為B租賃公司提供資金為C廠商融資購入該生產(chǎn)線，之后按照《資金協(xié)議》的規(guī)定，B公司扣除相應(yīng)的手續(xù)費(fèi)用后，將C廠向其支付的租金交付給A公司。在這種情況下，租賃公司只是相當(dāng)于中介，該租賃物件不計入租賃公司的資產(chǎn)負(fù)債表，收取的手續(xù)費(fèi)僅以其他營業(yè)收入的形式計入利潤表中。與該租賃物件相關(guān)的資產(chǎn)風(fēng)險和信用風(fēng)險均不由租賃公司承擔(dān)。
　　5、轉(zhuǎn)租賃
　　指以同一物件為標(biāo)的物的融資租賃業(yè)務(wù)。在轉(zhuǎn)租賃業(yè)務(wù)中，上一租賃合同的承租人同時以是下一租賃合同的出租人，稱為轉(zhuǎn)租人。轉(zhuǎn)租人從其他出租人處租入租賃物件再轉(zhuǎn)租給第三人，轉(zhuǎn)租人以收取租金差為目的，租賃物的所有權(quán)歸第一出租方。轉(zhuǎn)租至少涉及四個當(dāng)事人：設(shè)備供應(yīng)商，第一出租人，第二出租人（第一承租人）、第二承租人。轉(zhuǎn)租至少涉及三份合同：購貨合同、租賃合同、轉(zhuǎn)讓租賃合同。
　　案例：某國有大型化工集團(tuán)與租賃公司達(dá)成合作，累計為其集團(tuán)公司下屬的子公司融資12億元。該集團(tuán)公司下屬有子公司上百家，各子公司自身的融資能力參差不齊，母公司很難將各家子公司的融資需求做統(tǒng)一安排，為了靈活應(yīng)對，通過轉(zhuǎn)回租賃的方式實現(xiàn)了子公司的融資便利，尤其使子公司獲得了充足金額的中長期融資資金。轉(zhuǎn)回租賃的應(yīng)用可以有效幫助母公司實現(xiàn)其下屬的資質(zhì)較弱的子公司的順利融資。
　　6、結(jié)構(gòu)化共享式租賃
　　結(jié)構(gòu)化共享式租賃是指出租人根據(jù)承租人對供貨商、租賃物的選擇和指定，向供貨商購買租賃物，提供給承租人使用，承租人按約支付租金。其中，租金是按租賃物本身投產(chǎn)后所產(chǎn)生的現(xiàn)金流為基礎(chǔ)進(jìn)行測算和約定，是出租人和承租人共享租賃項目收益的租賃方式。租金的分成包括購置成本、相關(guān)費(fèi)用（如資金成本），以及預(yù)計項目的收益水平由出租人分享的部分。
　　適用于：通信、港口、電力、城市基礎(chǔ)設(shè)施項目、遠(yuǎn)洋運(yùn)輸船舶等合同金額大，期限較長，且有較好收益預(yù)期的項目。
　　案例：中國進(jìn)出口銀行和韓國進(jìn)出口銀行于2014年7月簽署協(xié)議，聯(lián)合向民生金融租賃股份有限公司提供貸款，貸款期限12年，總金額約2.95億美元。該項貸款用于支持民生金融租賃旗下子公司在韓國大宇船廠訂造的３艘18400ＴＥＵ集裝箱船，船舶預(yù)計將于2015年下半年陸續(xù)交付，船舶交付后由民生金融租賃租賃給全球第二大班輪公司地中海航運(yùn)（ＭＳＣ）使用。
　　7、風(fēng)險租賃
　　出租人以租賃債權(quán)和投資方式將設(shè)備出租給承租人，以獲得租金和股東權(quán)益收益作為投資回報的租賃交易。在這種交易中，租金仍是出租人的主要回報，一般為全部投資的50%；其次是設(shè)備的殘值回報，一般不會超過25%左右，這兩項收益相對比較安全可靠。其余部分按雙方約定，在一定時間內(nèi)以設(shè)定的價格購買承租人的普通股權(quán)。這種業(yè)務(wù)形式為高科技、高風(fēng)險產(chǎn)業(yè)開辟了一種吸引投資的新渠道。
　　出租人將設(shè)備融資租賃給承租人，同時獲得與設(shè)備成本相對應(yīng)的股東權(quán)益，實際上是以承租人的部分股東權(quán)益作為出租人的租金的新型融資租賃形式。同時，出租人作為股東可以參與承租人的經(jīng)營決策，增加了對承租人的影響。
　　風(fēng)險租賃為租賃雙方帶來了一般融資租賃所不能帶來的好處，從而滿足了租賃雙方對風(fēng)險和收益的不同偏好。
　　對承租人的有利之處
　　1.較好的融資渠道。風(fēng)險租賃的承租方是風(fēng)險企業(yè)，因為經(jīng)營歷史短，資金缺乏，銀行一般不愿意貸款，所以其融資渠道較少，一般渠道的融資成本較高，風(fēng)險租賃可以成為一種融資的重要手段。
　　2.轉(zhuǎn)移風(fēng)險。即將股東權(quán)益的部分風(fēng)險轉(zhuǎn)移給出租人，即使出租人的股東權(quán)益不能獲得收益，出租人也無權(quán)要求其他的補(bǔ)償。如果采用抵押貸款，銀行往往要求以公司全部資產(chǎn)做抵押，一旦公司無力按期償還貸款，公司的生存將難以保證。風(fēng)險租賃中的租金支付義務(wù)，也只是以所租設(shè)備做“擔(dān)保”，承租方面臨的風(fēng)險相對較小。
　　3.提高投資回報率。公司管理者的報酬往往基于投資回報率，而利用風(fēng)險租賃將相對減少公司投資額，從而提高回報率，進(jìn)而使管理者獲得較高的報酬。
　　4.較少的控制。與傳統(tǒng)的風(fēng)險投資相比，風(fēng)險租賃出資人不尋求對投資對象資產(chǎn)及管理的高度控制，即使向風(fēng)險企業(yè)派出代表進(jìn)入董事會，也不謀求投票權(quán)，這使得一部分公司偏好于風(fēng)險租賃。
　　對出租人的有利之處
　　盡管服務(wù)于風(fēng)險企業(yè)存在一定風(fēng)險，但出租人可以獲取足夠的好處以彌補(bǔ)風(fēng)險：
　　1.較高的回報。如果承租人經(jīng)營良好，出租方可以得到股東權(quán)益的溢價收益，比一般的租賃交易收益要高5%-10%，甚至更高。
　　2.處理收益的靈活性。出租方從承租方那里獲得的認(rèn)股權(quán)，一旦承租方經(jīng)營成功并上市，出租方即既可以將其賣出獲得變現(xiàn)，也可以持有股票獲得股利收益。
　　3.即使承租方破產(chǎn)，出租方也可以從出租設(shè)備的處置中獲得一定的補(bǔ)償。況且，一般風(fēng)險租賃出租人不止一個，某一承租方的破產(chǎn)不會給出租方帶來十分巨大的、難以承受的損失。
　　4.擴(kuò)大了出租人的業(yè)務(wù)范圍，增強(qiáng)其競爭力和市場份額。
　　案例：宣愛智能是一家生產(chǎn)高端駕駛模擬器的高新技術(shù)企業(yè)，由于模擬器價值不菲，民用銷售市場一直難以打開。2013年，中關(guān)村科技租賃以風(fēng)險租賃模式為宣愛智能提供1億元融資租賃總授信，為宣愛智能開創(chuàng)了新的"合作經(jīng)營-分賬模式"，宣愛智能以出租服務(wù)的方式將模擬器鋪到各大駕校，駕校按照使用模擬器的人數(shù)給宣愛智能支付服務(wù)費(fèi)用。該模式大大促進(jìn)了宣愛智能高端駕駛模擬器在民用市場的全面推廣，此前其模擬器的銷售量僅為30臺，中關(guān)村科技租賃為其提供了1300萬元的資金支持之后，宣愛智能已經(jīng)與下游客戶簽訂了2000臺模擬器的收益分成合同。
　　8、捆綁式融資租賃
　　捆綁式融資租賃又稱三三融資租賃。三三融資租賃是指承租人的首付金（保證金和首付款）不低于租賃標(biāo)的價款的30%，廠商在交付設(shè)備時所得貨款不是全額，大體上是30%左右，余款在不長于租期一半的時間內(nèi)分批支付，而租賃公司的融資強(qiáng)度差不多30%即可。這樣，廠商、出租方、承租人各承擔(dān)一定風(fēng)險，命運(yùn)和利益“捆綁”在一起，以改變以往那種所有風(fēng)險由出租人一方獨擔(dān)的局面。
　　舉例：A公司是一家經(jīng)營能力一般的公司，由于公司正在發(fā)展階段，資金尚不充足，向銀行貸款維持公司整體供銷運(yùn)營，但銀行由于風(fēng)險等問題未受理A公司的申請后，經(jīng)朋友推薦介紹了一家融資租賃公司（B租賃公司），B租賃公司念其公司經(jīng)營產(chǎn)品市場有前景同意融資相應(yīng)金額來扶持A公司繼續(xù)運(yùn)營，并經(jīng)協(xié)商以合適的價格購買并租賃給A公司需要的設(shè)備，所以B租賃公司就找到了與其有合作關(guān)系的C（廠商），得知情況后，三方協(xié)商并同意以不低于設(shè)備的30%的價格，簽署《租賃協(xié)議》，風(fēng)險由三方共同承擔(dān)。
　　9、融資性經(jīng)營租賃
　　融資性經(jīng)營租賃是指在融資租賃的基礎(chǔ)上計算租金時留有超過10%以上的余值，租期結(jié)束時，承租人對租賃物件可以選擇續(xù)租、退租、留購。出租人對租賃物件可以提供維修保養(yǎng)，也可以不提供，會計上由出租人對租賃物件提取折舊。
　　融資性經(jīng)營租賃操作流程：
　　（1）承租人選擇供貨商和選擇租賃物；
　　（2）承租人和融資租賃公司簽訂《融資租賃合同》；
　�。�3）融資租賃公司和供貨商簽訂《買賣合同》，購買租賃物向供貨商支付貨款；
　�。�4）供貨商向承租人交付租賃物；
　　（5）承租人按期支付租金；
　�。�6）租賃期滿，承租人履行全部合同義務(wù)，按約定退租、續(xù)租或留購；
　�。�7）若承租人退租，由進(jìn)行租賃物的余值處理，如在二手設(shè)備市場上出租或出售租賃物件。
　　案例：仲利國際根據(jù)承租企業(yè)的選擇，向設(shè)備制造商購買設(shè)備，并將其出租給承租企業(yè)使用。仲利國際在法律上擁有設(shè)備的所有權(quán)，承擔(dān)資產(chǎn)風(fēng)險，享有資產(chǎn)回報，承租企業(yè)則在經(jīng)濟(jì)上擁有設(shè)備使用權(quán)。仲利國際持有設(shè)備殘值，承擔(dān)殘值風(fēng)險。設(shè)備反映在仲利國際資產(chǎn)負(fù)債表上，而不出現(xiàn)于承租企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表上。租賃期滿，設(shè)備可以由承租企業(yè)續(xù)租或留購，或者由仲利國際出售或再出租。
　　10、項目融資租賃
　　項目自身的財產(chǎn)和效益為保證，與出租人簽訂項目融資租賃合同，出租人對承租人項目以外的財產(chǎn)和收益無追索權(quán)，租金的收取也只能以項目的現(xiàn)金流量和效益來確定。出賣人（即租賃物品生產(chǎn)商）通過自己控股的租賃公司采取這種方式推銷產(chǎn)品，擴(kuò)大市場份額。通訊設(shè)備、大型醫(yī)療設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備甚至高速公路經(jīng)營權(quán)都可以采用這種方法。
　　出租人要面對的主要風(fēng)險是租金不能收回的風(fēng)險，產(chǎn)生這一風(fēng)險的原因主要有兩個：一是項目本身經(jīng)營失�。欢浅凶馊说男庞貌缓�。
　　為了防范風(fēng)險，出租人可以采取以下措施：
　�。�1）做好項目的評估。在項目前期，出租人要對項目整體的現(xiàn)狀和未來進(jìn)行全方位的科學(xué)評估，包括對項目未來市場需求變化情況、盈利能力進(jìn)行預(yù)測，對承租人未來償租能力進(jìn)行評估，最終選擇的項目應(yīng)確定其預(yù)期收益率保證出租人能收回租金；
　�。�2）靈活的租金設(shè)計。在進(jìn)行租金計算時，要結(jié)合項目正常的現(xiàn)金流和項目經(jīng)營期可能的風(fēng)險，以保證最終的租金能夠順利回收；
　�。�3）對項目經(jīng)營期財務(wù)狀況進(jìn)行監(jiān)控。在項目經(jīng)營期間，出租人應(yīng)按期對項目的經(jīng)營和財務(wù)狀況進(jìn)行監(jiān)控，如出現(xiàn)承租人不能按期償還租金的情況一定要查找分析原因，判斷是項目真實的客觀經(jīng)營狀況還是承租人的信用風(fēng)險導(dǎo)致的，以防止承租人利用信用風(fēng)險而故意拖欠租金或不償還租金。
　　項目融資租賃的參與主體和實施階段比較多，其操作模式也比較復(fù)雜。通常，項目融資租賃的參與主體除了出租人和承租人外，還包括參與租賃項目建設(shè)的設(shè)計承包商、施工承包商、監(jiān)理承包商、設(shè)備供應(yīng)商以及貸款融資的銀行等金融機(jī)構(gòu)。其實施階段主要包括項目融資建設(shè)、租賃、移交三個階段。
　　
　　案例：2013年5月23日飛利信與麗江市人民政府簽訂了“平安麗江”綜合視頻管理系統(tǒng)項目租賃合同，合同總價款為1.82億元，占公司2012年度經(jīng)審計營業(yè)收入的44.10%�！捌桨阐惤本C合視頻管理系統(tǒng)項目包括社會治安綜合視頻管理和城市智能交通管理兩個子系統(tǒng)。項目建設(shè)期自2013年6月1日至2013年11月30日，將采用金融租賃模式，項目前期投入資金較大，合同的履行將占用公司資金。麗江政府每半年度向公司支付租賃費(fèi)用，每期租賃費(fèi)在考核后30個工作日內(nèi)，依據(jù)考核結(jié)果扣除應(yīng)扣款項后由麗江市財政統(tǒng)一支付。
　　11、結(jié)構(gòu)式參與融資租賃
　　這是以推銷為主要目的的融資租賃新方式，它吸收了風(fēng)險租賃的一部分經(jīng)驗，結(jié)合行業(yè)特性新開發(fā)的一種租賃產(chǎn)品。主要特點是：融資不需要擔(dān)保，出租人是以供貨商為背景組成的；沒有固定的租金約定，而是按照承租人的現(xiàn)金流折現(xiàn)計算融資回收；因此沒有固定的租期；出租人除了取得租賃收益外還取得部分年限參與經(jīng)營的營業(yè)收入。
　　由注資、還租、回報3個階段構(gòu)成。其中注資階段資金注入的方法與常規(guī)融資租賃資金注入方法無異；還租階段是將項目現(xiàn)金流量按一定比例在出租人和承租人之間分配，例如70%分配給出租人，用于還租，30%由承租人留用。
　　回報階段是指在租賃成本全部沖減完以后，出租人享有一定年限的資金回報，回報率按現(xiàn)金流量的比例提取。回報階段結(jié)束，租賃物件的所有權(quán)由出租人轉(zhuǎn)移到承租人，整個項目融資租賃結(jié)束。結(jié)構(gòu)式參與融資租賃和我們熟知的BOT方式有異曲同工之妙。
　　
　　12、銷售式租賃
　　生產(chǎn)商或流通部門通過自己所屬或控股的租賃公司采用融資租賃方式促銷自己的產(chǎn)品。這些租賃公司依托母公司能為客戶提供維修、保養(yǎng)等多方面的服務(wù)。出賣人和出租人實際是一家，但屬于兩個獨立法人。
　　在這種銷售式租賃中，租賃公司作為一個融資、貿(mào)易和信用的中介機(jī)構(gòu)，自主承擔(dān)租金回收的風(fēng)險。通過綜合的或?qū)ｉT的租賃公司采取融資租賃方式，配合制造商促銷產(chǎn)品，可減少制造商應(yīng)收帳款和三角債的發(fā)生，有利于分散銀行風(fēng)險，有利于促進(jìn)商品流通。
　　舉例：開發(fā)商將竣工驗收簡裝后的商品房直接出租給購房者，約定在租賃期間購房者向開發(fā)商繳納租金，租賃期限屆滿后購房者取得所承租房屋的所有權(quán)。開發(fā)商因為出租物業(yè)而形成的穩(wěn)定現(xiàn)金流，可以資產(chǎn)證券化或向商業(yè)保理公司轉(zhuǎn)讓應(yīng)收賬款的方式，一次性回籠租賃期間的全部租金，已達(dá)到出售房屋的商業(yè)目的。