租賃物構建了融資租賃法律關系，融資租賃是以融物的方式進行融資，沒有合格的租賃物，就不能建立融資租賃法律關系。同時，租賃物也是對租金債權的擔保，租賃物的價值可以保障租金債權回收，起到風險緩釋作用。當項目出險時，租賃公司可以收回租賃物變現(xiàn)以抵償承租人未償租金。租賃物這么重要，融資租賃物業(yè)務中對租賃物有什么要求？哪些資產(chǎn)可以作為租賃物？以及選擇租賃物需要哪些注意事項？本文從理論結合實踐的角度對上述問題進行探討，便于大家在日后的融資租賃業(yè)務中能夠理清思路，合理的加以運用。

一、金融租賃公司選擇租賃物的范圍

     根據(jù)《金融租賃公司管理辦法》第4條規(guī)定：“適用于融資租賃交易的租賃物為固定資產(chǎn)”。固定資產(chǎn)是指企業(yè)為生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務、出租或者經(jīng)營管理而持有的、使用時間超過12個月的，價值達到一定標準的非貨幣性資產(chǎn)，包括房屋、建筑物、機器、機械、運輸工具以及其他與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關的設備、器具、工具等。

　　金租公司應根據(jù)《金融租賃公司管理辦法》中對固定資產(chǎn)定義的范圍制定租賃物的適租范圍。支持動產(chǎn)作為租賃物，審慎選擇不動產(chǎn)作為租賃物，對于非固定資產(chǎn)、國家專有財產(chǎn)、公益資產(chǎn)、與不動產(chǎn)混同喪失動產(chǎn)性質的設備設備、存在抵押等權利瑕疵的財產(chǎn)及其他國家禁止轉讓的財產(chǎn)不能作為租賃物。

　　下面我們對金租公司的租賃物禁止準入的類型進行梳理：

　　1.房屋類不動產(chǎn)（含未取得產(chǎn)權證明的臨時建筑）。是指附著于土地的上下，不能移動或者移動后會引起性質、形狀、價值改變，具有頂蓋、梁、柱、墻壁等，具有滿足居住、生產(chǎn)及其他使用目的的建筑物及構造物。典型形態(tài)：商品房、工業(yè)地產(chǎn)、自建房。對于承租人愿意承擔交易稅費的租賃物，可根據(jù)具體情況進行豁免（不含未取得產(chǎn)權證明的臨時建筑）。

　　2.土地使用權。是指土地使用權證上所載的按照特定用途使用土地的權利。典型形態(tài)：建設用地使用權、農業(yè)用地使用權、宅基地使用權。

　　3.在建工程。是指處于建設過程中，尚未竣工驗收的建筑工程。典型形態(tài)：在建商品房、在建倉庫。

4.單獨的無形資產(chǎn)。是指不具有實物形態(tài)但具有財產(chǎn)價值的非實物資產(chǎn)及各種權利。典型形態(tài)：商標、專利、版權、特許經(jīng)營權、收費權、股權。

　　5.存在權利負擔的各類動產(chǎn)和不動產(chǎn)。權利負擔指抵押、租賃（包括融資租賃）、質押、查封、扣押等。

　　6.消耗物。指不可重復使用、隨著使用會改變形態(tài)的材料或物。典型形態(tài)：油漆、溶劑、耗材、建材、一次性用品。

　　7.處于海關監(jiān)管期內的設備，未取得海關同意及備案的。

　　8.法律規(guī)定的禁止流通物和限制流通物。指根據(jù)法律法規(guī)等規(guī)范性文件，不可轉讓的物及轉讓的流通范圍、程度受到限制或轉讓需要取得前置許可的物；典型形態(tài)：槍支、管制刀具

　　9.涉及污染、放射性、化學品、危險品等可能危及環(huán)境及公共安全的。

　　二、梳理租賃物的適租性后，我們梳理租賃物權屬的確認方法：

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　　1.賣方具有銷售租賃物件的所有權或有權處置；

　　2.租賃物件不違反租賃物件范圍的規(guī)定；

　　3.租賃物件應不存在權利負擔，包括但不限于抵押、質押、租賃（包括金融租賃）、查封、扣押。

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　　1.租賃物件客觀存在并為承租人合法所有，查驗租賃物件的全部權屬證明文件，包括但不限于采購合同、發(fā)票、付款憑證（與合同一致）、查驗租賃物件的品名、型號、價格等與合同的一致性；
　　2.租賃物件為特定物，可與其他非租賃物進行區(qū)分；

　　租賃物件應不存在權利負擔，包括但不限于抵押、質押、租賃、查封、扣押。權利負擔的核實方式包括但不限于通過工商局、人民法院等司法行政機關網(wǎng)站、中登網(wǎng)等措施。

　　除滿足上述外，如出現(xiàn)下述情形之一的，還應滿足下述要求：

　　1.受贈一般動產(chǎn)作為回租賃物件的，應當取得捐贈人書面同意函。

　　2.租賃物件中可區(qū)分的人工費用、安裝費用、物流費用不得作為租賃物件價值的組成部分。

　　3.承租人自有不動產(chǎn)租賃物作為回租賃物件的，應確認不動產(chǎn)租賃物件已經(jīng)竣工并通過竣工驗收，并取得相應的證明文件。

　　4.車輛類租賃物件和船舶類租賃物件如涉及掛靠經(jīng)營的，應取得真實權利人和名義權利人對于名義權利人操作融資的共同確認。

　　5.如租賃物件的取得系通過拍賣程序取得，應取得承租人合法參加拍賣程序全過程的所有文件，包括但不限于拍賣成交確認書、付款憑證、產(chǎn)權轉移公告。

　　6.承租人生產(chǎn)的用于自用的自制設備作為回租賃物件的，應取得可以確認承租人自制設備權屬關系的確權文件，包括但不限于原材料采購憑證、生產(chǎn)過程文件、審計文件、制造批復文件、入賬憑證等。

　　7.如租賃物件曾操作過融資租賃的，應取得融資租賃出租人的所有權轉讓證明文件，在無法取得所有權轉讓證明文件的情況下，應取得可以證明全部履行完畢的證明文件及租賃合同（復印件并加蓋承租人公章）或其他有效證明文件。

　　8.如租賃物件系承租人從承租人的關聯(lián)方（關聯(lián)方包括：承租人的股東或實際控制人、承租人的股東或實際控制人控制的其他實體、承租人的子公司、承租人控制的其他實體、承租人的股東或實際控制人的家庭成員。）取得，應取得承租人與承租人的關聯(lián)方之間的購買合同、發(fā)票、付款憑證。

三、租賃物在操作中遇到的風險：

　　1.技術滯后風險。在現(xiàn)代化科技日新月異的發(fā)展趨勢下，對于技術滯后風險的防控顯得格外關鍵。通常而言，在選取租賃物的時候承租人會對租賃物的相關技術與運行情況作出詳細的研究。當然，融資租賃企業(yè)也需要對承租人作出全面的分析，還應當展開必要的預測及調查，因為如若租賃物的技術太過落后，那么在日益積累的市場競爭當中便很可能被淘汰，所以也會造成承租人的既得利益下降，支付水平降低，進一步造成租賃風險的出險。除此之外，承租人在選取租賃物的過程中最好選取通用的租賃物，因為若是技術進步造成租賃物無法被其所使用，且承租人發(fā)生違約狀況時，融資租賃單位可以更容易地對租賃物進行變現(xiàn)處理。

　　2.租賃物價格虛高。直租業(yè)務中，部分承租人會虛高租賃物的價格。租賃公司內部須建立“雙向詢價”機制。業(yè)務部人員與公司評審人員或風控人員獨立雙線條詢價。租賃物價格不實，就是租賃的先天不足和經(jīng)營失敗的定時炸彈。

3.處置難度大。當業(yè)務發(fā)生極端風險時，取回租賃物面臨很大的阻力，通過出售租賃物彌補損失更難。目前最突出的問題在取回租賃物方面，比如承租人方面會有阻力、存在地方保護主義或地方法院執(zhí)行不力。如果取回租賃物的合法權利無法得到切實保障，將對租賃公司的業(yè)務開展非常不利。

　　4.二手市場再變現(xiàn)能力差。有大部份的租賃形式以售后回租為主，租賃物件基本上是非標設備或非流通設備進行業(yè)務架構的搭建。那么通用性好及流通性好的設備二手市場情況如何呢？通過地方經(jīng)濟市場和專業(yè)二手市場了解，這樣的設備流通難度也較大，有些租賃標的物本身經(jīng)濟使用年限很長，設備通用性也好，甚至也存在二手市場，但從出租人的角度看，仍然難以通過設備的二手變現(xiàn)來控制風險，因為有一些因素影響了設備的使用及市場行為，例如：（1）公共利益屬性。有些設備（如醫(yī)療設備）具有良好的通用性，二手市場渠道透明，但是出于公共利益原因，在發(fā)生承租人支付風險時，出租人卻難以收回租賃標的物，更談不上二手變現(xiàn)。（2）市場壟斷。有些設備（如鐵路車輛）具有良好的通用性，二手市場也可能存在，但目前在國內該領域是壟斷的，在出現(xiàn)風險時出租人難以通過市場手段來化解。（3）設備維護保養(yǎng)。有些大型設備雖然設備具有通用性，但是在兩次工程的銜接時間中，需要很大的場地來存放設備，并需支付較高的費用對設備進行保養(yǎng)，出租人從經(jīng)濟可行性角度承受不起這種成本，因而二手變現(xiàn)對出租人來說顯得不太現(xiàn)實

　　綜上所述，租賃物在融資租賃業(yè)務中具有重要的位置，在租賃物的選擇及合規(guī)性上要采取合法合法、審慎選擇的原則。租賃物的處置及二手市場情況不景氣，各從業(yè)人員要把風險盡量控制在前端，不能完全指望租賃物的再變現(xiàn)能力。