出租人可以解除合同
1.承租人人未按約定使用租賃物

第七百一十一條【租賃人未按約定使用租賃物的責任】承租人未按照約定的方法或者未根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并請求賠償損失。

參考案例：(2010)滬一中民二(民)終字第2524號

涉案開洞行為為結(jié)構(gòu)樓板開洞，截斷板內(nèi)部分鋼筋，改變結(jié)構(gòu)受力狀況，屬拆改房屋結(jié)構(gòu)。根據(jù)雙方合同約定，承租人擅自拆改房屋結(jié)構(gòu)，出租人可提前終止合同并要求承租人承擔支付違約金的違約責任。

2.承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租

第七百一十六條【承租人對租賃物轉(zhuǎn)租】承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效；第三人造成租賃物損失的，承租人應(yīng)當賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

參考案例：（2001）滬一中經(jīng)終字第521號

雙方簽訂的財產(chǎn)租賃合同為有效合同的，在承租期間，未經(jīng)出租人同意，擅自轉(zhuǎn)租。根據(jù)《合同法》第二百二十四條的規(guī)定，轉(zhuǎn)租合同當屬非法轉(zhuǎn)租。但是，非法轉(zhuǎn)租合同并非當然無效，因為非法轉(zhuǎn)租主要涉及出租人的利益，而原、被告之間的租賃合同，為諾成性合同，雙方意思表示一致即有效成立，也就是說，即使確表示不同意轉(zhuǎn)租，并行使了合同解除權(quán)，解除了租賃合同，也只能導(dǎo)致轉(zhuǎn)租合同關(guān)系因合同不能繼續(xù)履行而解除，并非必然導(dǎo)致轉(zhuǎn)租合同無效。

3.違反租金支付義務(wù)

第七百二十二條【承租人違反支付租金義務(wù)的法律后果】承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以請求承租人在合理期限內(nèi)支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

參考案例：（2014）德中民初字第155號

《中華人民共和國合同法》第二百二十七條規(guī)定，承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。所以，在承租人未付租金，經(jīng)出租人催告后承租人仍不支付的情況下，解除權(quán)是出租人法定的權(quán)利。本案承租人未支付租金，在出租人催告后仍不支付，出租人解除合同符合法律規(guī)定。

承租人可以解除合同

1.非因承租人原因致使租賃物無法使用

第七百二十四條【非承租人構(gòu)成根本性違約承租人可以解除合同】有下列情形之一，非因承租人原因致使租賃物無法使用的，承租人可以解除合同：

（一）租賃物被司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封、扣押；

（二）租賃物權(quán)屬有爭議；

（三）租賃物具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于使用條件的強制性規(guī)定情形。

2.租賃物部分或者全部毀損、滅失

第七百二十九條【不可歸責于承租人的租賃物毀損、滅失的法律后果】因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以請求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。

參考案例：（2008）宣中民二終字第72號

盡管氣象部門在先進的天氣預(yù)報技術(shù)的支持下，對天氣情況作出了一定的預(yù)見并及時向社會發(fā)布了相關(guān)信息，但是如果雪災(zāi)地域廣、程度深、災(zāi)情嚴重，超出了社會一般大眾的預(yù)見，并且不能避免并不能克服，則構(gòu)成不可抗力。租賃合同中關(guān)于承租人維修保養(yǎng)租賃物義務(wù)的約定，只能是合同履行期間使用租賃物所需的正常合理義務(wù)，出租人并不能免除保證租賃物實現(xiàn)合同目的的義務(wù)，當租賃物部分或全部毀損、滅失，致使不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。

3.租賃物危及承租人的安全或者健康

第七百三十一條【租賃物質(zhì)量不合格時承租人解除權(quán)】租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。

上海高院參閱案例：七天快捷酒店管理（北京）有限公司等訴上海松甌實業(yè)有限公司等房屋租賃合同糾紛案

若強制性規(guī)定的意旨是加強行政管理，而非否定私法行為的效力；所規(guī)制的是合同履行前提條件，而非合同本身，則該強制性規(guī)定為管理性強制性規(guī)定，而非效力性強制性規(guī)定。據(jù)此，《建筑法》第61條第二款關(guān)于“建筑工程未經(jīng)竣工驗收或者驗收不合格，不得交付使用”的規(guī)定應(yīng)為管理性強制性規(guī)定。租賃房屋未經(jīng)竣工驗收并不導(dǎo)致租賃合同無效；如承租人因此無法使用房屋的，承租人有合同解除權(quán)。

雙方均可解除

租賃期限沒有約定或約定不明確

第七百三十條【租賃期限沒有約定或約定不明確時的法律后果】當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃；當事人可以隨時解除合同，但是應(yīng)當在合理期限之前通知對方。