在售后回租業(yè)務(wù)中，對于承租人而言，系以讓渡租賃物所有權(quán)而換取資金利益；對于出租人而言，系以取得租賃物所有權(quán)以擔(dān)保租金債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。融資租賃法律關(guān)系，系以融資為目的之租賃，實(shí)質(zhì)上是融資與融物的結(jié)合，如果缺失“融物”要素，則不構(gòu)成融資租賃。所以作為融資租賃的租賃物應(yīng)當(dāng)具備適合于租賃的特性。租賃物的選擇是融資租賃公司開展合規(guī)經(jīng)營的基礎(chǔ)。近年來，我國融資租賃業(yè)務(wù)模式不斷創(chuàng)新，租賃物的范圍也包羅萬象，實(shí)踐中不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)甚至高速公路收費(fèi)權(quán)、在建項(xiàng)目、專利權(quán)、著作權(quán)等無形資產(chǎn)都成為了融資租賃的租賃物，但租賃物如果不合規(guī)，不僅會遭受監(jiān)管部門的處罰，還可能引發(fā)融資租賃合同性質(zhì)之爭。本文將從租賃物的角度探討關(guān)于融資租賃合同性質(zhì)的認(rèn)定。

一租賃物的特性對融資租賃合同性質(zhì)的認(rèn)定
（一）租賃物必須是特定化的物

除了租賃物真實(shí)存在之外，還需要能特定化，是具體的物，能夠與其他物加以區(qū)分，而不能是籠統(tǒng)的物，比如租賃物清單僅顯示“機(jī)械設(shè)備一批”、“管線一批”，這樣的標(biāo)的物很難特定化，此類標(biāo)的物不具有物權(quán)法上“物”的獨(dú)立性特征。因此在相關(guān)司法案例中法院認(rèn)為以類物作為標(biāo)的物不構(gòu)成融資租賃法律關(guān)系。

（二）租賃物是非消耗物

消耗物是指不能重復(fù)使用，一經(jīng)使用即改變原有形態(tài)、性質(zhì)的物，比如裝修材料中的沙子和磚頭。非消耗物指經(jīng)反復(fù)使用也不會改變其形態(tài)或者性質(zhì)的物。如果租賃物為消耗物，則出租人的所有權(quán)就無法得到保障，承租人也無法持續(xù)使用，而且租賃物的價(jià)值逐漸消失殆盡，也無法起到擔(dān)保租金債權(quán)的作用。

作為融資租賃的標(biāo)的物應(yīng)當(dāng)具備適合于租賃的特性，在融資租賃合同期限屆滿時(shí)，具有返還原物的可能性。若按租賃物的特性，正常使用情況下，其在租賃期限屆滿時(shí)不可能返還的，則客觀上無法作為融資租賃關(guān)系的標(biāo)的物，相應(yīng)法律關(guān)系亦不得被認(rèn)定為融資租賃關(guān)系。

（三）租賃物價(jià)值與融資金額不能偏離，不得低值高買

在《融資租賃公司監(jiān)督管理暫行辦法》中規(guī)定“售后回租業(yè)務(wù)中，融資租賃公司對租賃物的買入價(jià)格應(yīng)當(dāng)有合理的、不違反會計(jì)準(zhǔn)則的定價(jià)依據(jù)作為參考，不得低值高買”。

司法案例中認(rèn)為“如租賃物的價(jià)值明顯偏低，則應(yīng)認(rèn)定該類融資租賃合同沒有融物屬性，系以融資租賃之名行借貸之實(shí)，應(yīng)屬借款合同”。因?yàn)槿绻赓U物價(jià)值明顯偏低，租賃物價(jià)值和租金二者之間的差距過大，則違反了租賃物最基本的擔(dān)保功能，當(dāng)承租人違約時(shí)，出租人不能依靠收回租賃物來彌補(bǔ)其投資成本，而出租人為了保障自己的租金債權(quán)，通常會另行簽訂其他擔(dān)保合同，那么“融物”的要素就被大大弱化了，整個(gè)交易僅有融資之，而無融物之實(shí)，會被認(rèn)定為是借貸關(guān)系。

但如租賃物價(jià)值高于融資金額的，租賃物作為對租金的擔(dān)保效用，并不影響融資租賃法律關(guān)系的構(gòu)成。

（四）租賃物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移和交付

在售后回租業(yè)務(wù)中，從法律意義上講，承租人將租賃物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給融資租賃公司，并將租賃物交付給租賃公司，然后租賃公司再將租賃物租賃并交付給承租人，為簡化交易過程，前后兩個(gè)“交付”均是觀念上的交付，最終租賃物依然由承租人占有。

司法案例中認(rèn)為“如租賃物所有權(quán)未從出賣人處轉(zhuǎn)移至出租人，則應(yīng)認(rèn)定該類融資租賃合同沒有融物屬性，系以融資租賃之名行借貸之實(shí)，應(yīng)屬借款合同”。因此融資租賃公司在交易過程中需規(guī)范業(yè)務(wù)流程，保存好對己有利的交付文件，如租賃物接收單、租賃物驗(yàn)收單等文件由承租人蓋章確認(rèn)，控制交付過程并拍照留檔。

（五）租賃物所有權(quán)轉(zhuǎn)移是否必須辦理產(chǎn)權(quán)變更登記

《融資租賃公司監(jiān)督管理暫行辦法》第十五條規(guī)定“按照國家法律法規(guī)規(guī)定租賃物的權(quán)屬應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀�，融資租賃公司須依法辦理相關(guān)登記手續(xù)。若租賃物不屬于需要登記的財(cái)產(chǎn)類別，融資租賃公司應(yīng)當(dāng)采取有效措施保障對租賃物的合法權(quán)益”，因此可明確的是不能以未辦理過戶登記為由認(rèn)定“租賃物所有權(quán)未轉(zhuǎn)移”。租賃物是動(dòng)產(chǎn)時(shí)，如物流車輛作為融資租賃的租賃物時(shí)，承租人具有《道路運(yùn)輸經(jīng)營許可證》，具備道路普通貨物運(yùn)輸、貨物專用運(yùn)輸?shù)冉?jīng)營資質(zhì)。但融資租賃公司不具備該經(jīng)營資質(zhì)，為了承租人的正常運(yùn)營，方便處理交通事故、年檢等事務(wù)的考慮，而未辦理車輛過戶登記。

二特殊的租賃物對融資租賃合同性質(zhì)的認(rèn)定
（一）在建項(xiàng)目

以在建住宅商品房項(xiàng)目作為租賃物，以房地產(chǎn)開發(fā)商作為承租人的融資租賃合同，法院通常傾向于認(rèn)定不構(gòu)成融資租賃合同關(guān)系。原因?yàn)椋孩俜康禺a(chǎn)在建項(xiàng)目尚不具備法律上的所有權(quán)，故承租人并未實(shí)際取得房地產(chǎn)項(xiàng)目的所有權(quán)，因此也無法向出租人轉(zhuǎn)讓租賃物的所有權(quán)；②房地產(chǎn)開發(fā)商作為承租人，并非租賃物的實(shí)際使用人，其租賃在建房地產(chǎn)項(xiàng)目，也并非為使用租賃物，而是通過房地產(chǎn)項(xiàng)目來取得貸款融資；③在建房地產(chǎn)并不屬于實(shí)質(zhì)意義上的固定資產(chǎn)，從會計(jì)記賬的角度看，在建工程在資產(chǎn)負(fù)債表中單獨(dú)列示，竣工后才能夠列入固定資產(chǎn)項(xiàng)目。

（二）建筑物附屬設(shè)施

建筑物附屬設(shè)施作為融資租賃物的法律風(fēng)險(xiǎn)在于：①出租人將因承租人無權(quán)處分而無法取得租賃物所有權(quán)。建筑物附屬設(shè)施屬于實(shí)現(xiàn)建筑物基礎(chǔ)公共功能的設(shè)備，具有權(quán)屬上的共有性。如取之作為融資租賃租賃物的，承租人應(yīng)能夠處分，即整棟建筑物內(nèi)，不存在其他不動(dòng)產(chǎn)或房屋所有權(quán)人，如果存在的話，則應(yīng)取得其共同同意。未經(jīng)共同同意的，則出租人無法“形式”上取得相應(yīng)所有權(quán)。②由于建筑物附屬設(shè)施作為租賃物的所有權(quán)無法實(shí)現(xiàn)獨(dú)立移轉(zhuǎn)，出租人亦不能通過取回租賃物、予以變現(xiàn)等方式來實(shí)現(xiàn)其租金債權(quán)，所以，從擔(dān)保功能的發(fā)揮角度來看，以建筑物附屬設(shè)施作為租賃物亦無法實(shí)現(xiàn)前述目的。③經(jīng)共有人同意處分的附屬設(shè)施作為融資租賃物在與抵押權(quán)存在沖突時(shí)，將依照《民法典》中規(guī)定的順位規(guī)則確定優(yōu)先受償權(quán)。

因此建筑物附屬設(shè)施作為融資租賃物的業(yè)務(wù)，雖然司法觀點(diǎn)對其租賃物的適格性相對認(rèn)可，且出租人所面臨的租賃物擔(dān)保功能弱化的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)并不影響融資租賃合同性質(zhì)的認(rèn)定，但鑒于建筑物附屬設(shè)施的所有權(quán)移轉(zhuǎn)要求較難實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人間交易的物權(quán)效力、擔(dān)保功能或?qū)⑹軗p，故從商業(yè)操作的可行性出發(fā)建議謹(jǐn)慎選擇。

（三）公路、橋梁等基礎(chǔ)設(shè)施

法律明確規(guī)定屬于國家所有的基礎(chǔ)設(shè)施，因其所有權(quán)不能轉(zhuǎn)讓給出租人，故不能作為租賃物，但非專屬國家所有的基礎(chǔ)設(shè)施的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓并不存在障礙，因此實(shí)踐中通常認(rèn)為可以成為租賃物，不影響融資租賃合同性質(zhì)的認(rèn)定。

（四）地上或地下構(gòu)筑物

以冶煉、發(fā)電、造紙等不可拆卸的設(shè)備及存在于土地之上的電力架空線、機(jī)站等整體資產(chǎn)貨水務(wù)行業(yè)中的引入工程相關(guān)設(shè)施、自來水相關(guān)設(shè)施、污水處理設(shè)施、排水設(shè)施、輸油、輸氣管道等埋入地下的管網(wǎng)設(shè)施或碼頭裝卸設(shè)施、工業(yè)生產(chǎn)線中的構(gòu)建物、構(gòu)筑物等資產(chǎn)作為租賃物的合同，司法觀點(diǎn)認(rèn)為屬于融資租賃合同性質(zhì)的認(rèn)定。但要注意的是，此類租賃物對出租人而言，可能存在物權(quán)擔(dān)保功能較弱的問題，在承租人違約的情況下出租人雖然理論上可以行使取回權(quán)，但實(shí)際上并不可行，或者取回后租賃物價(jià)值基本喪失，融資租賃交易的物權(quán)保障功能難以實(shí)現(xiàn)，由此給出租人帶來的承租人違約風(fēng)險(xiǎn)不可避免，融資租賃合同的交易關(guān)系的基本價(jià)值并未實(shí)現(xiàn)。

（五）不動(dòng)產(chǎn)

對租賃物包括企業(yè)廠房在內(nèi)的融資租賃合同，最高院傾向于認(rèn)定構(gòu)成融資租賃合同關(guān)系；而對于商業(yè)地產(chǎn)而言，其承租人為融資需要，以融資租賃合同的方式取得商業(yè)地產(chǎn)的使用權(quán)并實(shí)際占有使用租賃物，出租人作為租賃物的所有權(quán)人，在其物權(quán)擔(dān)保得到保障的前提下，提供融資便利，并不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，也并非政府房地產(chǎn)調(diào)控政策的調(diào)整對象和目標(biāo)，因此不應(yīng)以租賃物為不動(dòng)產(chǎn)而否定融資租賃合同的性質(zhì)和效力。

在房地產(chǎn)融資租賃的實(shí)踐中，具體的業(yè)務(wù)操作方式也有不同。如，有的出租人要求明確將房地產(chǎn)過戶到出租人名下，以保障租賃物的擔(dān)保功能；也有的租賃公司和開發(fā)商為了避免交納房地產(chǎn)過戶的大量稅費(fèi)，而采取了不過戶的操作方式，對未過戶的，因與出租人對租賃物享有所有權(quán)的法律關(guān)系不符，最高院傾向于認(rèn)定此類房地產(chǎn)融資租賃不構(gòu)成融資租賃合同關(guān)系。

三總結(jié)
《最高人民法院關(guān)于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋》中第一條規(guī)定“人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同法第二百三十七條的規(guī)定，結(jié)合標(biāo)的物的性質(zhì)、價(jià)值、租金的構(gòu)成以及當(dāng)事人的合同權(quán)利和義務(wù)，對是否構(gòu)成融資租賃法律關(guān)系作出認(rèn)定。對名為融資租賃合同，但實(shí)際不構(gòu)成融資租賃法律關(guān)系的，人民法院應(yīng)按照其實(shí)際構(gòu)成的法律關(guān)系處理”。融資租賃作為以租賃物為載體的一種特殊的融資方式，是否兼具“融資”與“融物”的雙重屬性，是判斷融資租賃法律關(guān)系是否構(gòu)成的關(guān)鍵所在。根據(jù)司法解釋及其精神，以及融資租賃交易中融資和融物的雙重屬性，能否會被認(rèn)定為融資租賃法律關(guān)系，租賃物有以下三個(gè)判斷標(biāo)準(zhǔn)：

第一，在使用功能上，租賃物是否滿足融資租賃“融物”的特質(zhì)。融資租賃具有“融資”和“融物”的雙重特性，在交易中如果租賃物并不能滿足承租人對標(biāo)的物使用價(jià)值的需求，或者承租人從事租賃交易的目的并不是為了獲得租賃物的使用價(jià)值，那么該項(xiàng)交易即便名為融資租賃，實(shí)質(zhì)上因其不符合融資租賃的通常目的，就會存在著不被認(rèn)定構(gòu)成融資租賃法律關(guān)系的風(fēng)險(xiǎn)。

第二，在法律功能上，租賃物能否實(shí)現(xiàn)對租金債權(quán)的擔(dān)保。在融資租賃交易中，租賃物還需發(fā)揮租金債權(quán)擔(dān)保的功能。如果租賃物實(shí)質(zhì)上存在著低值高估、無法實(shí)際取回變現(xiàn)的情形，那么也將影響是否構(gòu)成融資租賃法律關(guān)系的認(rèn)定。

第三，在權(quán)利屬性上，售后回租的標(biāo)的物產(chǎn)權(quán)能否登記到出租人名下。出租人取得租賃物的所有權(quán)，是其獲得出租權(quán)和通過取回租賃物實(shí)現(xiàn)對租金債權(quán)擔(dān)保的前提條件。對于不動(dòng)產(chǎn)售后回租而言，出租人能夠取得租賃物的權(quán)屬登記，成為是否構(gòu)成融資租賃法律關(guān)系的重要判斷因素。

綜上，沒有租賃物或者租賃物不適格，則均可能導(dǎo)致在司法實(shí)踐中該合同被法院認(rèn)定僅有資金空轉(zhuǎn)，而無與之相適應(yīng)的租賃物，不構(gòu)成融資租賃法律關(guān)系，且可能還會面臨監(jiān)管機(jī)構(gòu)的合規(guī)性處罰。因而，融資租賃公司在業(yè)務(wù)操作中應(yīng)嚴(yán)格對租賃物進(jìn)行審查。