中國能源建設(shè)集團(tuán)廣西水電工程局有限公司等與貴州鑫悅煤炭有限公司企業(yè)借貸糾紛（二審）

審理法院：北京市高級(jí)人民法院

案號(hào)：(2019)京民終170號(hào)

案情簡(jiǎn)介
2016年3月28日，Y公司作為出租人與承租人鑫悅公司簽訂長金租回租字（2016）第0023號(hào)《回租租賃合同》，約定鑫悅公司以租回使用為目的，向Y公司出售本合同自有的物件，Y公司將上述物件租回給鑫悅公司使用；合同簽訂并生效后即所有權(quán)由鑫悅公司轉(zhuǎn)移至Y公司移交租賃物的權(quán)屬證明即為交付，需做變更登記的以變更登記完成后為交付；租賃物名稱包括主平硐、主運(yùn)輸大巷、風(fēng)井平硐口、回風(fēng)上山、軌道下山、管子道、副斜井、消防材料庫、水池、花圃、宣傳欄等。

2016年3月28日，鑫悅公司向Y公司出具《租賃物接收確認(rèn)書》，確認(rèn)現(xiàn)已收到上述合同項(xiàng)下租賃物，且所有租賃物能夠完全滿足鑫悅公司承租使用的合同目的。

后鑫悅公司未按約歸還租金，Y公司提起訴訟，要求合同加速到期。鑫悅公司在庭審中提交政府批復(fù)用以證明其僅取得六煤礦土地的臨時(shí)使用權(quán)，并未辦理相關(guān)土地使用權(quán)的權(quán)屬手續(xù)，一審法院據(jù)此認(rèn)為在承租人不具有完整的土地使用權(quán)的情況下，案涉租賃物無法轉(zhuǎn)讓，案涉合同實(shí)為借貸。Y公司不服，提起上訴。

法院觀點(diǎn)
一審法院認(rèn)為，涉案租賃物主要為附著于礦區(qū)范圍內(nèi)的土地上的地下礦井開采作業(yè)設(shè)施和地上附屬礦區(qū)設(shè)施，具有不可拆卸性，應(yīng)當(dāng)作為不動(dòng)產(chǎn)予以考慮。煤礦固定資產(chǎn)本身雖然具有一定的價(jià)值，但是離開礦產(chǎn)資源的開采，煤礦固定資產(chǎn)本身不具有現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)交易價(jià)值。故礦區(qū)范圍內(nèi)的煤礦固定資產(chǎn)本身的特殊性，決定了煤礦固定資產(chǎn)要進(jìn)行現(xiàn)實(shí)意義的物權(quán)轉(zhuǎn)讓，必然要同采礦權(quán)的轉(zhuǎn)讓和礦區(qū)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓結(jié)合在一起�！吨腥A人民共和國物權(quán)法》規(guī)定了“房地一體”的原則，附著于土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的物權(quán)應(yīng)同所附屬的土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)移。涉案租賃物所附屬的土地大多仍屬于農(nóng)村集體土地，鑫悅公司僅具有臨時(shí)使用的權(quán)利，并未取得土地使用權(quán)權(quán)屬證明，并不享有完整的土地使用權(quán)，涉案土地及其地上地下構(gòu)筑物并不具備轉(zhuǎn)讓的條件。

Y公司作為一家不具有采礦權(quán)資質(zhì)的金融機(jī)構(gòu)，其顯然不具有受讓該煤礦固定資產(chǎn)以從事礦產(chǎn)資源開采的資質(zhì)和能力，在鑫悅公司本身不具有完整的土地使用權(quán)的情況下，Y公司以煤礦固定資產(chǎn)為租賃物顯然無法具有轉(zhuǎn)移煤礦固定資產(chǎn)物權(quán)的可能性。此類租賃物對(duì)于出租人而言，完全不能實(shí)現(xiàn)物權(quán)擔(dān)保功能，不具備融物的屬性，故而不能認(rèn)定為融資租賃合同性質(zhì)，應(yīng)認(rèn)定為企業(yè)借貸合同。

二審法院認(rèn)為，鑫悅公司對(duì)于農(nóng)村集體土地僅具有臨時(shí)使用的權(quán)利，并未取得土地使用權(quán)權(quán)屬證明，并不享有完整的土地使用權(quán)，涉案土地及其地上地下構(gòu)筑物并不具備轉(zhuǎn)讓的條件，且各方當(dāng)事人均認(rèn)可對(duì)于租賃物并未進(jìn)行物權(quán)登記，亦未進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更登記，案涉合同應(yīng)認(rèn)定為企業(yè)借貸合同性質(zhì)。

律師解讀
就礦區(qū)內(nèi)的構(gòu)筑物能否作為租賃物，從法律法規(guī)來看，銀保監(jiān)會(huì)《融資租賃公司監(jiān)督管理暫行辦法》（下稱“暫行辦法”）第七條規(guī)定，租賃物需為固定資產(chǎn)�！秶覙�(biāo)準(zhǔn)固定資產(chǎn)分類與代碼（GB-T14885-2010）》明確構(gòu)筑物屬于固定資產(chǎn)，并對(duì)構(gòu)筑物的下屬類別做出進(jìn)一步細(xì)分。因此礦區(qū)內(nèi)的構(gòu)筑物作為固定資產(chǎn)符合暫行辦法中租賃物范圍的要求。從司法實(shí)踐來看，最高院(2020)最高法民終1047號(hào)案、天津高院(2019)津民終333號(hào)案判決書認(rèn)可礦區(qū)構(gòu)筑物可以作為租賃物，融資租賃法律關(guān)系成立。

在開展礦區(qū)構(gòu)筑物融資租賃業(yè)務(wù)時(shí)，融資租賃公司需注意以下風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：

1、“房地一體”原則對(duì)租賃物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的影響

礦區(qū)構(gòu)筑物融資租賃項(xiàng)目與一般情形下構(gòu)筑物融資租賃項(xiàng)目的不同之處在于承租人對(duì)構(gòu)筑物附著于的土地不具有建設(shè)用地使用權(quán)，僅是該土地的臨時(shí)使用者。據(jù)此，司法實(shí)踐就“房地不一體”是否對(duì)租賃物所有權(quán)轉(zhuǎn)移進(jìn)而對(duì)融資租賃法律性質(zhì)產(chǎn)生影響存在不同觀點(diǎn)。本案中一審法院北京二中院和二審法院北京高院均認(rèn)為，構(gòu)筑物所有權(quán)轉(zhuǎn)移應(yīng)當(dāng)伴隨著土地使用權(quán)地轉(zhuǎn)移，本案中承租人并非土地使用權(quán)人，因此案涉租賃物不能簡(jiǎn)單地通過占有改定方式轉(zhuǎn)移所有權(quán)，出租人無權(quán)受讓租賃物，案涉租賃物實(shí)際未轉(zhuǎn)移，融資租賃法律關(guān)系不成立。而上海高院(2019)滬民終73號(hào)案判決書則認(rèn)為，在“法無明令禁止且符合設(shè)施農(nóng)用地審批要求，不改變農(nóng)業(yè)設(shè)施性質(zhì)和經(jīng)營范圍的前提下，為維護(hù)農(nóng)業(yè)設(shè)施所有權(quán)人的合法權(quán)益，應(yīng)允許其以協(xié)議轉(zhuǎn)讓等方式處分農(nóng)業(yè)設(shè)施，行使財(cái)產(chǎn)權(quán)利”，“房地分離”的情況不影響融資租賃合同性質(zhì)的認(rèn)定。最高院(2020)最高法民終1047號(hào)案、天津高院(2019)津民終333號(hào)案判決書亦認(rèn)可占有改定轉(zhuǎn)移礦區(qū)構(gòu)筑物所有權(quán)的方式。

因此，為降低風(fēng)險(xiǎn)，租賃公司在開展礦區(qū)構(gòu)筑物融資租賃業(yè)務(wù)時(shí)一方面需關(guān)注承租人臨時(shí)用地文件，并結(jié)合承租人使用土地期限設(shè)計(jì)租賃期限和方案，另一方面需對(duì)當(dāng)?shù)胤ㄔ杭韧咐M(jìn)行分析研究，從而規(guī)劃和制定交易安排和訴訟管轄策略。

2、監(jiān)管層面對(duì)構(gòu)筑物融資租賃項(xiàng)目的緊縮政策

據(jù)行業(yè)報(bào)道，多地金融租賃公司收到當(dāng)?shù)乇O(jiān)管窗口的指導(dǎo)意見。指導(dǎo)意見一方面明確了構(gòu)筑物定義參照《國家標(biāo)準(zhǔn)固定資產(chǎn)分類與代碼（GB-T14885-2010）》，另一方面要求租賃物中限制構(gòu)筑物余額或占比。因此租賃公司一方面應(yīng)主動(dòng)梳理礦區(qū)構(gòu)筑物存量業(yè)務(wù)，另一方面也需積極關(guān)注監(jiān)管動(dòng)態(tài)，及時(shí)根據(jù)監(jiān)管政策調(diào)整公司業(yè)務(wù)安排。