前言

市場經(jīng)濟的大潮中，總有一些自以為聰明的企業(yè)，想以擦邊球的方式，冒低風險，獲高收益。本文剖析一個在建工程售后回租的案例，在收取手續(xù)費和租金的同時，要求承租人將租金以存單質(zhì)押方式為融資租賃公司的融資提供擔保，本意是降低風險，結果卻大出租賃公司的意料.

01、一筆普通的融資租賃業(yè)務
2017年10月，中X建融資租賃股份有限公司(以下簡稱“租賃公司”)與XX縣梵悅文化旅游發(fā)展有限公司(以下簡稱“旅游公司”)，簽署了三份《融資租賃合同》，合同總價款5.2億元。租賃期限為24個月；租金分2期支付，租賃利率為浮動利率，為年5.7%，手續(xù)費1880萬元。

《融資租賃合同》所附的《售后回租資產(chǎn)清單》載明，租賃物名稱為在建工程2號樓、3號樓、4號樓。不過，在建工程沒有登記在旅游公司名下，而登記在旅游公司的關聯(lián)公司名下，彼時尚未辦理房屋產(chǎn)權登記，并且租賃公司也沒有辦理房屋抵押登記。

同日，租賃公司分別與旅游公司的控股股東、火鍋省的能投公司簽訂了《保證合同》，為《融資租賃合同》項下對旅游公司全部債權提供連帶責任保證。

同時，融資租賃公司還與旅游公司的控股股東簽署《股權質(zhì)押合同》，約定以其持有的旅游公司65%的股權，對應的注冊資本金額為6500萬元，為《融資租賃合同》項下的權利提供質(zhì)押擔保。

2017年11月初，租賃公司分四次向旅游公司付款共計5.2億元，其中3.388億元支付至農(nóng)業(yè)銀行賬戶，1.812億元支付至融資租賃合同約定的貴陽銀行的賬戶。

至此，這筆融資租賃業(yè)務看起來，除了金額比較大，還是比較平常的一筆業(yè)務。

02、一頓眼花繚亂的操作
2017年底，租賃公司、旅游公司以及貴陽銀行簽署了《資金監(jiān)管協(xié)議》，同時，租賃公司與游公司又簽署了《補充協(xié)議》。對資金使用的方式以及具體路徑做出約定。實際操作當中，具體的資金路徑如下：

5.2億元中的3.2億元的部分，租賃公司將款項打入了旅游公司開立于農(nóng)業(yè)銀行的賬戶；旅游公司將該筆資金在農(nóng)業(yè)銀行開立定期存單后,將存單質(zhì)押予銀行，協(xié)助租賃公司辦理存單質(zhì)押銀行貸款；

租賃公司基于該存單獲得銀行貸款后，將3.2億元資金打入旅游公司開立于貴陽銀行的賬戶；之后，旅游公司依照《資金監(jiān)管協(xié)議》和《補充協(xié)議》的約定，在資金進入賬戶的7個自然日內(nèi)，協(xié)助租賃公司將3.2億元打回至租賃公司的賬戶。

5.2億元中的1.812億元的部分，具體交易模式為：租賃公司將款項打入旅游公司開立于貴陽銀行的賬戶，旅游公司依照《資金監(jiān)管協(xié)議》和《補充協(xié)議》的約定，將全部資金在貴陽銀行開立定期存單。

并于2017年至2018年期間，旅游公司與貴陽銀行簽訂了數(shù)份《質(zhì)押合同》，將定期存單質(zhì)押予銀行，為租賃公司向貴陽銀行申請的多筆貸款提供擔保。租賃公司也確認，1.812億元中的全部資金均開具了定期存單并質(zhì)押給了銀行。

這通騷操作下來，是不是有點暈？以于老師（微信公眾號：風控系）多年的商場經(jīng)驗，也是暈乎乎的。我們一起再捋捋。

火鍋省的旅游公司有個地產(chǎn)項目，開發(fā)過程中需要融資，七拐八拐找到了遠在魔都注冊的租賃公司，租賃公司看到旅游公司干癟的財報，明知項目不靠譜，但是又不舍得這塊肥肉，于是眼珠一轉(zhuǎn)，提出了一個擺賬、走流水的方案。

雙方先簽署一個5.2億元的售后回租合同，租賃公司先暫借3.2億元給旅游公司，旅游公司收到款后，全額開立定期存單質(zhì)押給農(nóng)行，租賃公司從農(nóng)行貸出3.2億元后，付到旅游公司貴陽銀行賬號，算作是租賃本金，旅游公司收到錢后，全額打回租賃公司農(nóng)行賬戶，歸還3.2億元暫借款。

租賃公司收到歸還的3.2億元暫借款后，拿出1.8億元支付旅游公司的第二筆租金，旅游公司收到后，又全額開立成貴陽銀行定期存單，全部為租賃公司的多筆貸款提供擔保。

這通操作完成后，旅游公司賬上多了5.2億元的銀行定期存單（等于現(xiàn)金），而對外貸款擔保則無法體現(xiàn)在財報上，同時多了一筆央企背景融資租賃公司的負債，倍兒有面子。融資報表則是大大的好看了。

在租賃公司這邊，看似動用了5個多億的資金，但是，全部有銀行定期存單做保證，貌似風險接近于零。而且已經(jīng)收到了1880萬元的手續(xù)費，后續(xù)還有租息收入。這才是魔都生意人的范兒！

03、一場不期而至的訴訟
時間來到了2018年9月20日（距離起租日約11個月了），旅游公司遞交了一份《提前還款申請書》，要求提前還款，并將兩份合計5.2億元的定期存單（含本金及利息）轉(zhuǎn)讓給租賃公司作為租賃合同的還款來源。

租賃公司無奈，只得接受提前結束融資租賃合同。但是，把兩筆存單的本金和利息抵扣了三份融資租賃合同項下的部分欠款后，發(fā)現(xiàn)這還遠遠不夠啊，比預計的少了4300多萬吶。

旅游公司的臉色也變了，說你想什么呢？你的錢我都沒動，這一堆兒一塊兒，我都還給你了，你怎么還貪心不足呢？

租賃公司一看這是翻臉不認人那，就說，那我們法庭上見吧。

北京西城區(qū)人民法院（一審法院），于2020年10月公開開庭進行了審理這個案件。

一審法院認為，租賃公司的訴訟請求為，要求旅游公司償還融資租賃合同項下的未付租金、逾期利息，并要求各擔保人承擔擔保責任。因此，認定旅游公司是否需要償還租賃公司主張的未付租金，是作出裁判的前提。

而首先界定租賃公司與旅游公司簽署的《融資租賃合同（售后回租）》形成的法律關系性質(zhì)，又是認定旅游公司是否需要償還租賃公司主張的未付租金的前提和基礎。

04、一個難以接受的結果
一審法院援引了《最高人民法院關于融資租賃合同司法解釋理解與適用》一書關于司法解釋第一條的說明：“以在建住宅商品房項目作為租賃物，以房地產(chǎn)開發(fā)公司作為承租人、租賃公司作為出租人的融資租賃合同，我們傾向于不構成融資租賃合同關系�！�

另外，一審法院還認為：融資租賃交易的一大特征，是租賃期間，出租人對租賃物享有所有權，而出租人享有的所有權，是對融資租賃債務的一種擔保。而本案涉及到的在建工程，并未辦理所有權登記手續(xù)，亦未辦理抵押權人為租賃公司的抵押登記手續(xù)，甚至據(jù)租賃公司陳述，建筑物所有權本身都不屬于旅游公司。

融資租賃交易，本質(zhì)特征即是融資與融物相結合，而這個案件中，融資租賃合同僅有融資之實，并不能達到融物的目的，所以一審法院認為：租賃公司與旅游公司形成的法律關系不是融資租賃法律關系，而是借貸合同關系。

接下來，一審法院對于5.2億元資金的使用情況進行了分析，認為：

1、關于5.2億元中的1880萬元的部分，租賃公司確認旅游公司向租賃公司支付了融資租賃手續(xù)費1880萬元。因此，對于該部分資金，旅游公司并未實際占有和使用。

2、5.2億元中的3.2億元和1.812億元的交易模式，兩者呈現(xiàn)出同一特點，即資金均以定期存單的形式登記于旅游公司名下，但持續(xù)質(zhì)押予銀行，為租賃公司的銀行貸款提供擔保，旅游公司不能實際操作和使用資金，也不能將資金投入自身的經(jīng)營或消費。

3、根據(jù)《合同法》，借款人還本付息的前提在于，借款人取得了貸款人發(fā)放的資金的實際支配和使用的權利。本案中，雖然租賃公司向旅游公司發(fā)放的款項均登記在旅游公司的銀行賬戶之中，但由于租賃公司與旅游公司簽署了《資金監(jiān)管協(xié)議》，旅游公司并未取得對相應款項的實際支配和使用權。

4、雖然租賃公司主張，資金登記在旅游公司名下，可以使旅游公司在資信、增信方面獲得利益，但是租賃公司不能提供證據(jù)證明以及不能明確說明旅游公司在哪些方面確實獲得了利益。

最后，一審法院的結論是：鑒于旅游公司未能實際使用5.2億元的資金，旅游公司不應承擔對租賃公司的還款責任。駁回租賃公司的全部訴訟請求。

租賃公司不服一審判決，上訴到北京市第二中級人民法院（二審法院），二審法院認同了一審法院對于融資租賃合同性質(zhì)的認定結論，和旅游公司還款責任的認定結論。

同時，租賃公司對于擔保方履行擔保責任的主張，二審法院認為：因主債權不存在，從債權亦不存在，因此租賃公司要求旅游公司控股方履行《股權質(zhì)押合同》項下的質(zhì)押登記義務，并要求提供連帶擔保的各方對旅游公司的全部給付義務承擔連帶保證責任，沒有合理依據(jù)，二審法院不予支持。

05、一條真金白銀的教訓
在建工程能否作為租賃物問題，并不能一概而論。從已有的司法判例中，也有大量的判例認定《融資租賃合同》有效。而這些判例無疑都有以下這些共同點：

1、在建工程權屬清晰；

2、非住宅商品房類的在建工程；

3、對于承租人具有使用價值；

4、在建工程的價值與租金比例符合行業(yè)習慣約定

5、產(chǎn)權過戶文件齊全

6、有在登記機關登記

當然，像本文案例這樣，即是住宅商品房，又沒有所有權登記，租賃公司也沒有辦理抵押登記，而且更令人費解的是，在建工程居然不在承租人的名下。這樣的在建工程作為租賃物，擺明了是形式性的，是為了搭建融資租賃交易架構。

但是，這個交易架構能成立的前提是，融資租賃合同有效，然后，手續(xù)費才可以不被當做本金扣除，租賃公司才可以主張后續(xù)的租金，保證措施也才能夠最后生效。

也許是太工于機巧，想以最低的風險賺取最高的收益。卻忘了打牢融資租賃的根基，結果不但損失了5.2億元近一年的貸款利息，還有50多萬元的訴訟費用，20多萬元的律師費和保全費。搭進去的人工費就算了，忽略不計吧。這也許是這個案例應該吸取的唯一一條教訓吧。

寫在最后：

不論承認與否，目前國內(nèi)融資租賃行業(yè)正在進行著一場悄悄地轉(zhuǎn)變，那就是向融資租賃商業(yè)模式的本質(zhì)回歸。任何變革都不可能一帆風順，可以預見，在這個過程中，還會遇到更多的與租賃物有關的問題。