回租是指物件的實(shí)際所有權(quán)人將物件售讓給租賃公司，然后通過與租賃公司簽訂融資租賃合同，按約定的條件，以按期交付租金的方式使用該物件，直到還完全部租金重新取得該物件的所有權(quán)為止。

回租有4個(gè)顯著的特點(diǎn)：

1）物件是必不可少的形式要件。租賃公司首先要對(duì)物件存在的合法性和原所有權(quán)的真實(shí)性進(jìn)行審查，然后簽訂物件的《購買合同》，取得物件的所有權(quán)。

2）《購買合同》的金額是《融資租賃合同》（回租合同）租金計(jì)算的基礎(chǔ)。

3）回租行為對(duì)物件的實(shí)際占有和實(shí)際使用不發(fā)生影響。

4）回租的目的是為了解決承租人的自由資金或流動(dòng)資金不足。

為什么說回租值得大力提倡？這要從回租的實(shí)質(zhì)來分析�；刈馐且环N特殊的產(chǎn)權(quán)交易，標(biāo)的物是實(shí)物資產(chǎn)，出租人從承租人處購得物件，取得該物的所有權(quán)（占有、使用、收益、處分）后，通過《回租合同》又將占有、使用、收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給承租人，出租人僅保留處分權(quán)，而且只是一種受限制的處分權(quán)：第一，在合同有效期內(nèi)，出租人的任何處分決定，都不得影響承租人對(duì)物件的占有、使用和收益權(quán)；第二，按照回租合同的規(guī)定，出租人應(yīng)在租金全部回收以后，向承租人轉(zhuǎn)讓物件的所有權(quán)。從這種意義上講，回租類似于抵押貸款（叢法律上講，回租和抵押貸款不能混為一談，回租中的物件所有權(quán)屬于債權(quán)人，抵押貸款的抵押物的所有權(quán)屬于債務(wù)人），回租的實(shí)質(zhì)只是一種資金融通。

直接融資租賃和回租，都是一種間接融資行為。所不同的是前者是增加新的實(shí)物資產(chǎn)，而后者是使存量資產(chǎn)變現(xiàn)，盤活存量資產(chǎn)。在當(dāng)前國有企業(yè)的深化改革中，盤活資產(chǎn)存量和實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)重組遠(yuǎn)比擴(kuò)大資產(chǎn)規(guī)模重要得多。因此，應(yīng)大力提倡和推薦回租方式，使其更加規(guī)范化，在法律上應(yīng)更加明確，政策上應(yīng)有配套措施。

回租中應(yīng)注意的問題有：

1）確認(rèn)物件所有權(quán)的真實(shí)性：在回租合同簽訂以前，物件的所有權(quán)是否屬于回租人？是否已被抵押、轉(zhuǎn)讓？

2）確認(rèn)物件的價(jià)格：物件的價(jià)格可以由當(dāng)事人之間約定，也可以由經(jīng)權(quán)威部門批準(zhǔn)的、有資格的評(píng)估部門出具評(píng)估報(bào)告，注明評(píng)估前的賬面原值、賬面凈值，以及評(píng)估后的評(píng)估值、實(shí)際增值、重置值、成新率等，以這些數(shù)據(jù)作為購買合同的參考依據(jù)。

3）物件是否處于海關(guān)的監(jiān)管之下？物件在進(jìn)口時(shí)是否享受有條件的減免稅待遇？如果這兩個(gè)問題的回答是肯定的話，則應(yīng)由物件原所有人向當(dāng)?shù)睾ｊP(guān)說明情況：物件的所有權(quán)人將要更換，但物件的用途、實(shí)際使用人和實(shí)際使用地未變，申請(qǐng)免補(bǔ)關(guān)稅。

4）物件的原所有人向物件的原批準(zhǔn)購置部門報(bào)告情況和備案。如果物件為國有資產(chǎn)，還應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)氐膰匈Y產(chǎn)管理局報(bào)告和備案。