租賃物是融資租賃行業(yè)的核心，貫穿融資租賃行業(yè)的始未，每個工作步驟都圍繞租賃物展開。
　　
　　適格租賃物的法律規(guī)定
　　
　　1.我國法律的規(guī)定
　　
　　我國《民法典》對租賃物的范圍，未作出規(guī)定。
　　
　　2.國外的規(guī)定
　　
　　2.1美國
　　
　　《美國統(tǒng)一商法典》規(guī)定，融資租賃中的貨物，是指符合合同要求的一切可移動的物，或不動產(chǎn)附著物，但不包括貨幣、資料、票據(jù)、賬簿、動產(chǎn)契約、一般無形資產(chǎn)，以及包括未開采的石油天然氣類的礦產(chǎn)等。
　　
　　2.2國際法
　　
　　《國際融資租賃公約》調(diào)整的融資租賃關(guān)系的標(biāo)的物僅限于成套設(shè)備、資本貨物及其他設(shè)備。
　　
　　國際統(tǒng)一私法協(xié)會《租賃示范法》第一條規(guī)定，租賃物是指所有承租人用于生產(chǎn)、貿(mào)易及經(jīng)營活動的財產(chǎn)，包括不動產(chǎn)、資本資產(chǎn)、設(shè)備、未來資產(chǎn)，特制資產(chǎn)、植物和活的以及未出生的動物。
　　
　　3.我國監(jiān)管部門規(guī)定
　　
　　3.1銀監(jiān)會：固定資產(chǎn)
　　
　　《金融租賃公司管理辦法》第3條第2款規(guī)定：適用融資租賃交易的租賃物為固定資產(chǎn)，銀監(jiān)會另有規(guī)定的除外。
　　
　　固定資產(chǎn)：指企業(yè)為生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務(wù)、出租或者經(jīng)營管理而持有的、使用時間超過12個月，價值達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)的非貨幣性資產(chǎn)，包括房屋、建筑物、機器、機械、運輸工具以及其他與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的設(shè)備、器具、工具等。
　　
　　實踐中，判決是否為固定資產(chǎn)，需要查閱承租人的固定資產(chǎn)清單、會計賬簿、進貨合同、付款記錄等，一方面用來判斷租賃物的適格性，另一方面判決租賃物的所有權(quán)人
　　
　　3.2商務(wù)部：動產(chǎn)、交通工具、無形資產(chǎn)
　　
　　《外商投資租賃業(yè)務(wù)管理辦法》第6條規(guī)定，租賃財產(chǎn)包括：
　　
　�。ㄒ唬┥a(chǎn)設(shè)備、通信設(shè)備、醫(yī)療設(shè)備、科研設(shè)備、檢驗檢測設(shè)備、工程機械設(shè)備、辦公設(shè)備等各類動產(chǎn)；
　　
　�。ǘ╋w機、汽車、船舶等各類交通工具；
　　
　�。ㄈ┍緱l（一）、（二）項所述動產(chǎn)和交通工具附帶的軟件、技術(shù)等無形資產(chǎn)，但附帶的無形資產(chǎn)價值不得超過租賃財產(chǎn)價值的二分之一。
　　
　　3.3商務(wù)部、國家稅務(wù)總局：設(shè)備、機構(gòu)、運輸工具
　　
　　《關(guān)于從事融資租賃業(yè)務(wù)有關(guān)問題的通知》第3條規(guī)定，試點企業(yè)從事融資租賃的租賃物的范圍包括“各種先進或適用的生產(chǎn)、通信、醫(yī)療、環(huán)保、科研等設(shè)備，工程機械及交通運輸工具（包括飛機、輪船、汽車等）” 。
　　
　　3.4銀保監(jiān)會：固定資產(chǎn)（產(chǎn)權(quán)清晰、真實存在、能產(chǎn)生收益權(quán)）
　　
　　《融資租賃公司監(jiān)督管理暫行辦法》（2020）
　　
　　第七條規(guī)定：適用于融資租賃交易的租賃物為固定資產(chǎn)，另有規(guī)定的除外。融資租賃公司開展融資租賃業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)以權(quán)屬清晰、真實存在且能夠產(chǎn)生收益權(quán)的租賃物作為載體。融資租賃公司不得接受已設(shè)置抵押、權(quán)屬存在爭議、已被司法機關(guān)查封、扣押的財產(chǎn)或所有權(quán)存在瑕疵的財產(chǎn)作為租賃物。
　　
　　第十四條　融資租賃公司應(yīng)當(dāng)合法取得租賃物的所有權(quán)。
　　
　　4.地方金融局
　　
　　4.1上海金融局：固定資產(chǎn)
　　
　　《上海市融資租賃公司監(jiān)督管理暫行辦法》（2021）
　　
　　第二十條 適用于融資租賃交易的租賃物一般應(yīng)當(dāng)為權(quán)屬清晰、真實存在且能夠產(chǎn)生收益的固定資產(chǎn)（國家及本市另有規(guī)定的除外）。
　　
　　融資租賃公司應(yīng)當(dāng)合法取得租賃物的所有權(quán)，不得接受已設(shè)置抵押、權(quán)屬存在爭議、無處分權(quán)、已被司法機關(guān)查封、扣押的財產(chǎn)或所有權(quán)存在瑕疵的財產(chǎn)作為租賃物。
　　
　　4.2北京金融局：未規(guī)定具體形態(tài)
　　
　　《北京市融資租賃公司監(jiān)督管理指引（試行）》（2020）
　　
　　第二十一條 融資租賃公司開展融資租賃業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)以權(quán)屬清晰、真實存在且能夠產(chǎn)生收益權(quán)的租賃物為載體，并應(yīng)當(dāng)合法取得租賃物的所有權(quán)。
　　
　　4.3廣東金融局：固定資產(chǎn)
　　
　　《廣東省融資租賃公司監(jiān)督管理實施細(xì)則》 （征求意見稿）（2021）
　　
　　第十五條 【租賃物范圍】適用于融資租賃交易的租賃物為權(quán)屬清晰、真實存在且能夠產(chǎn)生收益的固定資產(chǎn)（含附屬按照固定資產(chǎn)入賬的無形資產(chǎn)）。另有規(guī)定的除外。
　　
　　4.4廈門金融局：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)
　　
　　《廈門市融資租賃公司監(jiān)督管理指引(試行)》（2020）
　　
　　第十五條 融資租賃公司開展融資租賃業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)以權(quán)屬清晰、真實存在且能夠產(chǎn)生收益的租賃物（包括固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)）為載體。融資租賃公司不得接受已設(shè)置抵押、權(quán)屬存在爭議、已被司法機關(guān)查封、扣押的財產(chǎn)或所有權(quán)存在瑕疵的財產(chǎn)作為租賃物。
　　
　　4.5重慶金融局：固定資產(chǎn)
　　
　　《重慶市融資租賃公司監(jiān)督管理實施細(xì)則（試行）》（征求意見稿）（2021）
　　
　　第三十一條 適用于融資租賃交易的租賃物為固定資產(chǎn)，另有規(guī)定的除外。
　　
　　融資租賃公司開展融資租賃業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)以權(quán)屬清晰、真實存在且能夠產(chǎn)生收益的租賃物為載體。融資租賃公司不得接受已設(shè)置抵押、權(quán)屬存在爭議、已被司法機關(guān)查封、扣押的財產(chǎn)或所有權(quán)存在瑕疵的財產(chǎn)作為租賃物。
　　
　　5.最高法對租賃物適格性的態(tài)度
　　
　　對于融資租賃交易中的租賃物適格性問題，最高人民法院的態(tài)度是“應(yīng)由融資租賃行業(yè)的行政監(jiān)管部門予以認(rèn)定和解決”，并對以不動產(chǎn)為標(biāo)的的融資租賃合同采取了比較開放的態(tài)度，即未明確否定房地產(chǎn)融資租賃，但仍以租賃物的性質(zhì)作為認(rèn)定是否構(gòu)成融資租賃法律關(guān)系的因素之一，由人民法院結(jié)合具體個案予以認(rèn)定。
　　
　　從世行優(yōu)化營商環(huán)境角度，我們傾向于企業(yè)獲得信貸，讓更多的標(biāo)的物能成為融資租賃的適合租賃物。但同時，又必須處理好以融資租賃為名行借貸之實而引發(fā)風(fēng)險，在司法實踐中，應(yīng)當(dāng)結(jié)合監(jiān)管規(guī)定、租賃物特性等情況綜合判定
　　
　　綜合來看，我國的監(jiān)管規(guī)定把租賃物限定在固定資產(chǎn)上，少數(shù)地方允許無形資產(chǎn)。至于生物、鮮活
　　
　　一、房產(chǎn)及附屬物作為租賃物的判例分析
　　
　　我國法律并沒有禁止房產(chǎn)及附屬物作為租賃物。
　　
　　無論是學(xué)者，還是法官都喜歡分析最高法院（2014）民二終字第109號案，在本案中，法院認(rèn)為：
　　
　　在融資租合同訂立前，該租賃物已被有關(guān)行政主管部門認(rèn)定為超規(guī)劃建設(shè)的違章建筑；在租賃期間，該項目亦未取得商品房預(yù)售許可，故案涉商品房（即租賃物）所有權(quán)無法從出賣人B公司移轉(zhuǎn)至出租人國泰公司。由此產(chǎn)生的實際法律關(guān)系是，某租賃公司作為名義上的商品房買受人和出租人，并不享有租賃物的所有權(quán)，作為專業(yè)的融資租賃公司，其對案涉租賃物所有權(quán)無法過戶亦應(yīng)明知，故其真實意思表示并非融資租賃，而是出借款項；B公司作為租賃物的所有權(quán)人，雖名為“承租人”，但實際上不可能與自己所有的房產(chǎn)發(fā)生租賃關(guān)系，其僅是以出賣人之名從某租賃公司獲得一億元款項，并按合同約定支付利息，其真實意思表示也并非售后回租，而是借款。由此可以看出，案涉融資租賃交易，只有融資，沒有融物，雙方之間的真實意思表示名為融資租賃，實為借款法律關(guān)系。
　　
　　本案并沒有否認(rèn)也沒有確認(rèn)房產(chǎn)作為租賃物的適格主體，只能說最高法院并沒有對此提出反對意見。在本案中，最高法的闡述觀點是租賃物需要轉(zhuǎn)移所有權(quán)，否則并不發(fā)生融物的行為，進而不構(gòu)成融資租賃法律關(guān)系。對是否為適格租賃物一事，最高法院采取了回避的態(tài)度。
　　
　　同樣在上海法院的一起判決中，法院持同樣的態(tài)度。法院認(rèn)為：
　　
　　本案系爭《融資租賃合同》系房地產(chǎn)售后回租業(yè)務(wù)。在《融資租賃合同》簽訂時，系爭動遷安置房尚未建成，在合同履行期間，涉案地塊又被上海市閔行區(qū)規(guī)劃和土地管理局收回，A公司作為名義上的商品房買受人和出租人，并不實際享有也不可能享有租賃物的所有權(quán)，作為專業(yè)的融資租賃公司，其對案涉租賃物不存在應(yīng)明知，故其真實意思表示并非融資租賃，而是出借款項；被告公司作為租賃物的所有權(quán)人，其僅是以出賣人之名從原告處獲得款項，并按合同約定支付利息，其真實意思表示也并非售后回租，而是借款。由此可以看出，案涉融資租賃交易，只有融資，沒有融物，雙方之間的真實意思表示名為融資租賃，實為借款法律關(guān)系。
　　
　　本人認(rèn)為：不動產(chǎn)及附屬物，可以作為租賃物。我國民法典規(guī)定，不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移是以登記為原則。但若登記，將發(fā)生大額的稅費，這將大大增加融資租賃的成本。故在實踐中，鮮有承租人會將不動產(chǎn)登記過戶給出租人。
　　
　　最高法院的意見觀點：
　　
　　第一，對租賃物包括企業(yè)廠房、設(shè)備在內(nèi)的融資租賃合同，構(gòu)成融資租賃合同關(guān)系。理由如下：
　　
　　1.此類租賃物符合銀監(jiān)會及商務(wù)部有關(guān)租賃物為固定資產(chǎn)的規(guī)定，體現(xiàn)出融資與融物相結(jié)合的融資租賃特征，也符合通過融資租賃支持實體經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)政策。從權(quán)利義務(wù)關(guān)系的設(shè)定上來看，將企業(yè)的廠房、設(shè)備的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給出租人，并在此基礎(chǔ)上建立的融資租賃合同關(guān)系符合《民法典》第735 條有關(guān)融資租賃合同的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的規(guī)定。
　　
　　2.就商業(yè)地產(chǎn)而言，其承租人為融資需要，以融資租賃合同的方式取得商業(yè)地產(chǎn)的使用權(quán)，并實際占有、使用租賃物，出租人作為租賃物的所有權(quán)人，在其物權(quán)擔(dān)保得到保障的前提下，提供融資便利，并不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，也并非政府房地產(chǎn)調(diào)控政策的調(diào)整對象和目標(biāo)，故也不應(yīng)以其租賃物為不動產(chǎn)而否定融資租賃合同的性質(zhì)和效力。
　　
　　第二，對于以在建住宅商品房項目作為租賃物，以房地產(chǎn)開發(fā)商作為承租人、租賃公司作為出租人的“融資租賃合同”，不構(gòu)成融資租賃合同關(guān)系。主要理由：
　　
　　1.房地產(chǎn)在建項目尚不具備法律上的所有權(quán)，故出租人并未實際取得房地產(chǎn)項目的所有權(quán)，此與租賃期間出租人享有對租賃物的所有權(quán)的特征相背離；
　　
　2.房地產(chǎn)開發(fā)商作為承租人，并非租賃物的實際使用人，其租賃在建房地產(chǎn)項目，也并非為使用租賃物，而是通過房地產(chǎn)項目來取得貸款融資；
　　
　　3.在建房地產(chǎn)并不屬于實質(zhì)意義上的固定資產(chǎn)。我們也注意到，有的租賃公司和開發(fā)商為了避免交納房地產(chǎn)過戶的大量稅費，而采取了不過戶的操作方式，對未過戶的，因與出租人對租賃物享有所有權(quán)的法律關(guān)系不符，我們傾向于明確認(rèn)定此類房地產(chǎn)融資租賃不構(gòu)成融資租賃合同關(guān)系。
　　
　　二、多項設(shè)備整體作為租賃物的適格性分析
　　
　　在實踐中，很多承租人會將很多大大小小的機器設(shè)備打包在一起整體轉(zhuǎn)移給出租人。有些時候，這些小件租賃物是難以區(qū)分的。但租賃物須具有真實性和特定化的特點，否則不能成為適格租賃物。如何將租賃物進行特定化，成為多項設(shè)備整體作為租賃物的關(guān)鍵。
　　
　　在一起案件中，法院經(jīng)審理認(rèn)為：
　　
　　各方對系爭合同性質(zhì)的爭議主要集中于案涉租賃物是否真實存在且特定化，以及租賃物是否依法完成了所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓。售后回租交易中融物真實性的判斷，應(yīng)以租賃物真實確定、租賃物價值與轉(zhuǎn)讓價格具有對應(yīng)關(guān)系，以及租賃物所有權(quán)從承租人轉(zhuǎn)移至出租人作為主要認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。
　　
　　案涉租賃物為被告C公司所有的奶牛養(yǎng)殖場養(yǎng)殖設(shè)施，租賃物名稱、型號規(guī)格等在《融資回租合同》的附件《租賃物件明細(xì)表》予以明確記載，考慮到案涉租賃物屬整體化、規(guī)模化的農(nóng)業(yè)設(shè)施，數(shù)量龐雜，租賃物件之間的依存度較高，結(jié)合原告提供的與租賃物有關(guān)的采購合同、發(fā)票，被告提供的相關(guān)設(shè)施農(nóng)用地審批文件，加之有第三方具有資產(chǎn)評估資質(zhì)的評估機構(gòu)出具的《資產(chǎn)評估報告》，能夠證明案涉租賃物真實且確定。案涉租賃物的價值經(jīng)過第三方評估機構(gòu)的資產(chǎn)評估予以確定為32,352.69萬元，而被告向原告的轉(zhuǎn)讓價格為3億元，兩者之間基本具有等價對應(yīng)關(guān)系，不存在低值高估等不合常理的情形。
　　
　　本案只所以被支持，關(guān)鍵點有三：1、租賃物明細(xì)表的存在；2、采購合同、發(fā)票；3、資產(chǎn)評估報告。這三點缺一不可。否則難以做到租賃物的真實性和特定化。
　　
　　三、供水管網(wǎng)、電網(wǎng)、煤氣管網(wǎng)、自來水管網(wǎng)作租賃物的判例分析
　　
　　出租人向承租人購買電子提花機、變電供電設(shè)備系統(tǒng)、供水管網(wǎng)系統(tǒng)及天然氣管網(wǎng)等資產(chǎn)，并將該等資產(chǎn)回租給承租人使用。發(fā)生糾紛后，訴至法院，最高法認(rèn)院認(rèn)為：
　　
　　本案的法律關(guān)系性質(zhì)應(yīng)為融資租賃法律關(guān)系。
　　
　　本案融資租賃標(biāo)的物具備融資與融物相結(jié)合的特征，亦不存在僅有資金空轉(zhuǎn)的情形，原審判決以履蓋全廠區(qū)的電網(wǎng)、煤氣管網(wǎng)、自來水管網(wǎng)已于2012年即開始使用，且不是獨立的可分割物，無法實現(xiàn)租賃物的擔(dān)保功能為由，否定融資租賃關(guān)系的成立不妥。因融資合同的租賃標(biāo)的物可能實際上無法收回，或者起不到物權(quán)擔(dān)保的作用導(dǎo)致出租人權(quán)利受損，故實踐中存在承租人向出租人提供擔(dān)保以確保出租人債權(quán)實現(xiàn)的情形。因法律法規(guī)未就融資租賃關(guān)系中設(shè)定擔(dān)保予以禁止，故A公司與B公司、其他保證人另行簽訂擔(dān)保合同保障A公司債權(quán)的安全，不影響融資租賃合同的法律性質(zhì)。綜上，原審判決認(rèn)定本案A公司與B公司的法律關(guān)系名為融資租賃，實為抵押擔(dān)保借貸不妥。
　　
　　最高法認(rèn)為供水管網(wǎng)、電網(wǎng)、煤氣管網(wǎng)、自來水管網(wǎng)為適格的租賃物。至于這類租賃物是否能被取回、處置，這是一種商業(yè)風(fēng)險，而不是法律合規(guī)問題。不能以此為由判決租賃物的適格性。
　　
　　四、鋼結(jié)構(gòu)是否能作為租賃物的的判例分析
　　
　　在一起融資租賃案件中，一家4S店經(jīng)銷商把其店的鋼結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)讓給出租人，實現(xiàn)融資。本案中，法院認(rèn)為：
　　
　　首先，案涉鋼結(jié)構(gòu)真實存在，且因雙方當(dāng)事人的共同指定行為已經(jīng)特定化，且其結(jié)構(gòu)清晰、易于辨認(rèn)。其次，案涉鋼結(jié)構(gòu)不因附著于不動產(chǎn)而不再為租賃物。從案涉合同約定來看，雙方系以作為動產(chǎn)的4S店鋼結(jié)構(gòu)作為融資租賃的租賃物，當(dāng)其附著于不動產(chǎn)而與玻璃幕墻等共同構(gòu)成4S店建筑物時，由于其為建筑物的主體架構(gòu)，故仍具有相對的獨立性。第三，融資租賃雖兼具融資與融物雙重屬性，但其實質(zhì)是以融物達(dá)到融資的目的。法律并未禁止4S店鋼結(jié)構(gòu)作為融資租賃的租賃物，此種情形下雖融資擔(dān)保的功能有所減弱，但融物屬性并未喪失。
　　
　　五、以生物資產(chǎn)作租賃物的的判例分析
　　
　2015年8月，國務(wù)院辦公廳發(fā)文表示“支持融資租賃創(chuàng)新發(fā)展，在風(fēng)險可控前提下，穩(wěn)步探索將融資租賃標(biāo)的物范圍擴大到生物資產(chǎn)等新領(lǐng)域”。
　　
　　宜信普惠融資租賃與河北XX畜牧有限責(zé)任公司達(dá)成合作，為200頭泌乳牛辦理了售后回租業(yè)務(wù)，開創(chuàng)了“活體租賃”的先河。
　　
　　2016年4月，某乳業(yè)公司一次性將約1/4的牧群（約5萬多頭奶牛）以10億元人民幣以售后回租方式與廣東某租賃公司開展租期5年的租賃融資。
　　
　　法院認(rèn)為：
　　
　　法律、法規(guī)原則上并不禁止生物資產(chǎn)作為融資租賃標(biāo)的物，融資租賃行業(yè)相關(guān)指導(dǎo)意見也指出將探索租賃物范圍擴大到生物資產(chǎn)等新領(lǐng)域。對于本案中以奶牛為租賃物，因奶牛具有“牛耳標(biāo)”等身份標(biāo)識，能夠特定化，且不易消耗，符合租賃物的法律特征。
　　
　　本律師認(rèn)為，鮮活生物資產(chǎn)作為租賃物的關(guān)鍵在于能將租賃物特定化，豬牛羊、樹苗都可以特定化，是適格租賃物。但螞蟻就不行，沒法特定化，這些不宜特定化的生物資產(chǎn)還包括：蜂蜜、魚及其他水生動物。但若是能劃分了獨立單元且可數(shù)、不宜移動的生物資產(chǎn)，可以作為租賃物，如：成片的多年生花卉、多年生韭菜。短期的農(nóng)作物不宜作為租賃物，如半年生小麥。
　　
　　一般來說，生物資產(chǎn)作為租賃物還需要考慮二點：非消耗物和生長周期長。如：烏龜和魚可以作為租賃物，但蝦不行，壽命太短。