本期將與大家共同探討分布式電站融資租賃風(fēng)控閉環(huán)管理中的業(yè)主方風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)實(shí)例，文中案件均取材自公開判決書，如有侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系后臺(tái)刪除。

　　案例一：融資租賃合同糾紛

　　“案例簡(jiǎn)述：

　　2016年10月，石家莊A新能源有限公司（以下簡(jiǎn)稱“A公司”）租賃B公司、C公司（兩家為關(guān)聯(lián)公司且實(shí)際控制人相同，以下簡(jiǎn)稱“B公司”）廠房屋頂用于建設(shè)分布式光伏電站，租賃期為20年，預(yù)付三年租金235萬(wàn)余元。2017年4月10日電站正式開工建設(shè)，當(dāng)年6月并網(wǎng)發(fā)電。然而，在上述光伏電站建成投運(yùn)后僅13個(gè)月，B公司函告A公司：因租賃廠房被區(qū)政府依法列入拆遷許可范圍，要求解除租賃合同并清理電站設(shè)備。

　　2018年底，運(yùn)維人員被阻止進(jìn)入電站進(jìn)行設(shè)備維護(hù)。直到2019年4月，A公司發(fā)現(xiàn)電站發(fā)電量驟減，通過(guò)無(wú)人機(jī)航拍才發(fā)現(xiàn)，B公司已經(jīng)強(qiáng)拆了自己在其廠房上面的部分光伏電站設(shè)備。

　　風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：

　　屋頂荷載方案未協(xié)商、屋頂拆遷風(fēng)險(xiǎn)。

　　出險(xiǎn)原因：

　　B公司方面其實(shí)早在2017年4月7日就接到其工廠因環(huán)保問(wèn)題要被關(guān)閉的通知，但未告知投資人。投產(chǎn)1年后屋頂企業(yè)因區(qū)政府要求拆遷，并自行將電站拆除，根據(jù)租賃合同“房屋依法列入房屋拆遷許可范圍的，本合同終止，雙方互不承擔(dān)責(zé)任�！蔽醇s定拆遷后的賠償條款，投資人是否通過(guò)訴訟獲得賠償未知。

　　另外，通過(guò)走訪B公司附近的紙房頭村，多位村民表示，“從未聽說(shuō)這片區(qū)域要拆遷�！焙罅私獾絽^(qū)政府是有計(jì)劃將這片土地收回調(diào)整用途為“住宅”，但后未經(jīng)規(guī)劃局審批通過(guò)，區(qū)規(guī)劃局表示土地收回不屬于行政拆遷。本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)變?yōu)槲蓓斊髽I(yè)自愿出售給政府還是政府依法收回。

　　思考

　　1、租前對(duì)屋頂企業(yè)區(qū)域周邊環(huán)境調(diào)研，是否存在環(huán)保被拆除的隱患；

　　2、查詢政府自然資源規(guī)劃局公開信息，是否存在更改土地用途的信息；

　　3、租前與屋頂企業(yè)簽訂關(guān)于拆遷賠償條款的補(bǔ)充協(xié)議，約定如下“保證租賃期間的不出售，或者行政拆遷下保證電站的完整性，并就拆遷補(bǔ)償款用于全額補(bǔ)償投資人的損失�！�

　　案例二：融資租賃合同糾紛

　　案例簡(jiǎn)述：

　　2017年11月10日，A公司（出租人）和B公司（承租人）簽訂《融資租賃合同》約定將“C棉業(yè)科技有限公司分布式光伏發(fā)電項(xiàng)目電站設(shè)備”融資租賃給B公司，租賃期限為60個(gè)月。出租人辦理股權(quán)質(zhì)押、動(dòng)產(chǎn)抵押和應(yīng)收賬款質(zhì)押手續(xù)后放款。項(xiàng)目融資方案：1395.6萬(wàn)元，直租，期限60個(gè)月，上網(wǎng)模式為自發(fā)自用，余電上網(wǎng)。

　　特朗普上臺(tái)后2018年至2020年之間貿(mào)易戰(zhàn)如火如荼開展，中美關(guān)系進(jìn)入冰點(diǎn)，3年內(nèi)多次分批出臺(tái)加征關(guān)稅政策，其中2019年5月2000億清單中涉及大部分紡織品，2019年12月3000億清單涉及全部服裝和小部分紡織品。2000億和3000億這兩份清單以互補(bǔ)的形式幾乎覆蓋了我國(guó)對(duì)美出口的全部紡織品服裝，總額約450億美元。

　　風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：

　　屋頂企業(yè)無(wú)法償付電費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　出險(xiǎn)原因：

　　還款16期之后項(xiàng)目逾期。B公司未能按期支付租金的原因，系用電企業(yè)在去年的下半年因?yàn)橘Q(mào)易戰(zhàn)、疫情原因?qū)е掠秒娖髽I(yè)效益嚴(yán)重下滑，現(xiàn)在用電企業(yè)處于破產(chǎn)邊緣的境地，無(wú)力支付電費(fèi)。

　　思考

　　出口依賴型企業(yè)易受到國(guó)際形勢(shì)貿(mào)易環(huán)境的影響，尤其關(guān)注對(duì)美出口多和科技敏感性企業(yè)。

　　案例三：合同能源管理協(xié)議糾紛

　　案例簡(jiǎn)述：

　　2014年A公司與B公司簽訂《合同能源管理協(xié)議》，鑒于本合同雙方同意按“合同能源管理”模式就A公司分布式發(fā)電項(xiàng)目進(jìn)行專項(xiàng)節(jié)能服務(wù)，并由甲方按照本合同約定支付乙方相應(yīng)的節(jié)能服務(wù)費(fèi)用。2015年A公司向B公司發(fā)出《承諾書》，承諾項(xiàng)目正式并網(wǎng)前一個(gè)月內(nèi)，項(xiàng)目發(fā)電免費(fèi)給被告使用但需要被告停電兩到三次來(lái)配合原告安裝連接設(shè)備，以確保達(dá)到并網(wǎng)。2016年A公司與B公司簽訂《協(xié)議書》，就因原告的施工給被告造成車間受損的賠償一事，達(dá)成協(xié)議大致如下：A在收到增值稅發(fā)票三日內(nèi)向B支付賠償金；并網(wǎng)后A公司免費(fèi)提供給被告光伏首發(fā)電費(fèi)；A完成屋頂施工現(xiàn)場(chǎng)清理和受損部位的修復(fù)工作。2017年A公司與B公司再次簽訂《停電補(bǔ)償協(xié)議書》，協(xié)議約定如A每申請(qǐng)停電一次支付相應(yīng)賠償給B，A項(xiàng)目并網(wǎng)發(fā)電后，將免費(fèi)提供被告一定的光伏首發(fā)電量；如變更為全額上網(wǎng)，B同意屋面租賃費(fèi)按7元/平方米收取。并于同年年初簽訂《屋頂租賃合同》，同年年中項(xiàng)目正式并網(wǎng)。B公司在并網(wǎng)后兩年內(nèi)一直拖欠電費(fèi)。A公司主張B公司支付拖欠電費(fèi)，B公司主張拖欠電費(fèi)中包含的《協(xié)議書》約定的首發(fā)電量電費(fèi)應(yīng)當(dāng)扣除，且結(jié)算電價(jià)應(yīng)按照《合同能源管理協(xié)議》 約定隨當(dāng)?shù)仉娋W(wǎng)售電電價(jià)進(jìn)行調(diào)整。法院支持原告全部主張。

　　風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：

　　《合同能源管理協(xié)議》缺少對(duì)雙方權(quán)責(zé)利的約定，導(dǎo)致后續(xù)協(xié)議補(bǔ)簽的方式去補(bǔ)救缺失條款。一系列后置的補(bǔ)充協(xié)議導(dǎo)致雙方對(duì)于電費(fèi)結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)、方式、以及費(fèi)用之間的抵消，發(fā)生爭(zhēng)議。為后續(xù)合作埋下隱患。

　　出險(xiǎn)原因：

　　投資人缺乏行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于電站并網(wǎng)前需要業(yè)主方配合的事項(xiàng)缺少應(yīng)有預(yù)期，導(dǎo)致需要一系列的協(xié)議補(bǔ)簽去彌補(bǔ)EMC合同的缺陷或缺失部分。

　　從一系列補(bǔ)簽協(xié)議內(nèi)容及業(yè)主方在并網(wǎng)后拖欠電費(fèi)程度來(lái)看，投資人與業(yè)主方的關(guān)系沒有起到良性維護(hù)，對(duì)于光伏電費(fèi)的免除和折扣的讓步并未帶來(lái)后續(xù)電費(fèi)的順利收繳。

　　思考

　　1、EMC合同關(guān)系到電站建設(shè)、運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中合同雙方權(quán)責(zé)利的約定將直接導(dǎo)致項(xiàng)目的后續(xù)運(yùn)維成本及投資回報(bào)周期拉長(zhǎng)。

　　2、應(yīng)審慎對(duì)待在合同中前置約定違約情形與責(zé)任。避免事后以打補(bǔ)丁方式通過(guò)數(shù)個(gè)補(bǔ)充協(xié)議性質(zhì)的合同去約定。

　　3、作為承租人與業(yè)主方的關(guān)系，取得屋頂資源的渠道直接關(guān)系到項(xiàng)目發(fā)生變化后的止損成本。對(duì)于租賃公司應(yīng)準(zhǔn)入階段不僅關(guān)注項(xiàng)目的來(lái)源更應(yīng)關(guān)注屋頂資源的來(lái)源。

　　案例四：合同能源管理協(xié)議糾紛

　　案例簡(jiǎn)述：

　　A公司（原告）與B公司（被告）2014年簽訂《合同能源管理協(xié)議》。合同約定建設(shè)周期6個(gè)月，竣工并網(wǎng)日期2014年12月31日。協(xié)議簽訂后，B公司進(jìn)場(chǎng)開始施工準(zhǔn)備，后因B公司的原因未能正常施工。A公司基于雙方合法有效的EMC合同中“B公司保證工程完工及驗(yàn)收，若僅因B公司原因工程長(zhǎng)期擱置未完工，A公司要求拆除，由B公司負(fù)責(zé)拆除并承擔(dān)拆除費(fèi)用�！�2015年4月，A公司向B公司發(fā)出通知書一份，通知B公司解除雙方間簽訂的《合同能源管理協(xié)議》，B公司于當(dāng)日收到該份通知書。一審法院及二審法院裁判觀點(diǎn)：雙方合同約定工程應(yīng)在2014年12月31日竣工，但B公司未能實(shí)際施工建設(shè)。B公司上訴主張的A公司有阻礙其進(jìn)場(chǎng)施工的情形無(wú)證據(jù)證明。B公司遲延履行合同義務(wù)，經(jīng)多次聯(lián)系后至2015年4月仍未能進(jìn)場(chǎng)施工，則根據(jù)法律規(guī)定，A公司有權(quán)解除合同。

　　風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：

　　對(duì)于光伏電站的建設(shè)期下直租模式項(xiàng)目，《合同能源管理協(xié)議》合同中對(duì)于明確約定的竣工并網(wǎng)日期，應(yīng)在簽署前充分論證竣工并網(wǎng)日期預(yù)估的合理性、可行性，避免因樂觀估計(jì)或其他原因造成投資人（承租人）違約。

　　出險(xiǎn)原因：

　　1、投資人與業(yè)主方在《合同能源管理協(xié)議》中對(duì)于竣工日期，及逾期竣工的權(quán)責(zé)約定明確，明確的約定需要事先充分的評(píng)估去論證。

　　2、投資人與業(yè)主方在預(yù)期違約情況下，缺乏積極有效的溝通，與業(yè)主方關(guān)系惡化，若事實(shí)存在業(yè)主方阻礙施工的情形，應(yīng)及時(shí)完整地收集證據(jù)，以應(yīng)對(duì)后續(xù)或訴或裁階段的舉證需要。

　　3、投資人經(jīng)營(yíng)的規(guī)范性、穩(wěn)定性、持續(xù)性對(duì)項(xiàng)目能否順利推進(jìn)，起到?jīng)Q定性的作用。尤其在直租模式下，在傳統(tǒng)電站評(píng)估重資產(chǎn)屬性情況下，應(yīng)提高對(duì)投資人的準(zhǔn)入審查。

　　思考

　　1、光伏電站動(dòng)輒25年的運(yùn)行期限，電站的后續(xù)運(yùn)維成本及投資回報(bào)周期拉長(zhǎng)。EMC合同作為電站投資人與業(yè)主方的權(quán)責(zé)利的紐帶，應(yīng)審慎對(duì)待。

　　2、投資人與業(yè)主方的關(guān)系即取得屋頂資源的渠道，直接關(guān)系到項(xiàng)目發(fā)生變化后的止損成本。對(duì)于租賃公司應(yīng)準(zhǔn)入階段不僅關(guān)注項(xiàng)目的來(lái)源更應(yīng)關(guān)注屋頂資源的來(lái)源。

　　本期內(nèi)容將繼續(xù)與大家分享屋頂租賃合同糾紛及財(cái)產(chǎn)損失賠償糾紛兩類業(yè)主方風(fēng)險(xiǎn)實(shí)例。文中案件均取材自公開判決書，如有侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系后臺(tái)刪除。

　　1、屋頂租賃合同糾紛

　　案例簡(jiǎn)述

　　2017年，A公司與B公司簽訂《屋頂租賃協(xié)議》，約定概述如下：B承諾其對(duì)本協(xié)議下的建筑屋頂及房屋所在建筑物具有完全的所有權(quán)及處置權(quán)。B公司同意A公司以7元∕年∕平方米的價(jià)格租賃屋頂，租金按5年一次性支付給甲方，電站竣工后按竣工后使用的面積計(jì)算。B公司應(yīng)向A公司出具主體資格證明文件，如甲方房產(chǎn)權(quán)證書、營(yíng)業(yè)執(zhí)照。同年A公司兩次支付屋頂租金。產(chǎn)證一直未辦出，隨后B公司分別提供了縣產(chǎn)業(yè)集居區(qū)出具的內(nèi)容為“被告廠區(qū)內(nèi)鋼構(gòu)廠房及物流園鋼構(gòu)廠房系該公司自建，其房產(chǎn)證還在辦理中“的證明。以及當(dāng)?shù)劓?zhèn)政府出具的“該工業(yè)園一期項(xiàng)目已辦理的手續(xù)有土地證、規(guī)劃許可證、施工許可證、建筑規(guī)劃許可證，房產(chǎn)證手續(xù)還在辦理中”的說(shuō)明。同年A公司取得了縣發(fā)展及改革委員會(huì)新建光伏的備案申請(qǐng)（有效期兩年）。A公司以B公司一直未取得房產(chǎn)證為由，主張根本違約導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，要求解除合同并返還已收取租金。法院駁回A公司訴訟請(qǐng)求。

　　風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

　　投資人在項(xiàng)目投資前，審慎選取屋頂業(yè)主，避免因其他原因擬停建止損，起訴被駁回。應(yīng)前置審核光伏場(chǎng)地所在建筑物的產(chǎn)權(quán)證明，是否清晰、明確，以及是否存在他項(xiàng)權(quán)利信息等。

　　出險(xiǎn)原因

　　A公司作為投資人，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的選擇欠缺專業(yè)度，對(duì)行業(yè)政策法規(guī)缺乏關(guān)注和更新。

　　A公司在簽合同時(shí)已知悉B公司無(wú)房產(chǎn)證，依然簽訂合同。作為從事新能源開發(fā)的商事主體，應(yīng)當(dāng)更清楚國(guó)家關(guān)于屋頂光伏發(fā)電項(xiàng)目的條件，盡最大可能的注意義務(wù)。國(guó)家規(guī)定要求提供房產(chǎn)證書以作為備案條件，只針對(duì)2020年4月以后的新項(xiàng)目。

　　思考

　　分布式光伏電站（屋頂租賃協(xié)議）租前審查環(huán)節(jié)，應(yīng)對(duì)光伏場(chǎng)地所屬建筑物、構(gòu)筑物的權(quán)屬信息進(jìn)行審慎盡調(diào)。

　　避免動(dòng)輒20-25年的合同能源管理期間或5-8年融資租賃期間因產(chǎn)權(quán)效力瑕疵影響電站運(yùn)營(yíng)或存續(xù)。

　　2、屋頂租賃合同糾紛

　　案例簡(jiǎn)述

　　A公司（光伏項(xiàng)目公司，原告）租用B公司（屋頂業(yè)主，被告）屋頂擬建1.63兆瓦的分布式光伏，雙方簽訂屋頂租賃及合作協(xié)議，約定采用0元租金、90%折扣電價(jià)的方式開展合作。A公司于2019年9月16日完成備案后，因疫情、籌資等原因中止項(xiàng)目進(jìn)程，并于2020年7月完成電力接入審核后準(zhǔn)備進(jìn)場(chǎng)施工，但B公司認(rèn)為A公司遲延開工導(dǎo)致7個(gè)月電費(fèi)收益損失，且建造規(guī)模為0.8兆瓦不符合協(xié)議約定，要求提高屋頂租金標(biāo)準(zhǔn)并阻攔施工，因雙方協(xié)商未果，A公司訴至法院要求判定屋頂租賃及合作協(xié)議已解除、B公司賠償違約金150萬(wàn)元。法院僅支持協(xié)議解除，未支持任何違約金訴請(qǐng)。

　　風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

　　建設(shè)方案未事先達(dá)成一致。

　　出險(xiǎn)原因

　　屋頂業(yè)主配電房設(shè)置兩臺(tái)變壓器，單臺(tái)容量不足，導(dǎo)致項(xiàng)目需分兩期建設(shè)，項(xiàng)目工期因外部因素不合預(yù)期，但屋頂租賃及合作協(xié)議未約定何時(shí)建好電站、何時(shí)供電、項(xiàng)目是否分期建設(shè)等事宜，法院據(jù)此認(rèn)定合同因此解除不可歸責(zé)于任何一方，不支持光伏項(xiàng)目公司的違約損失。

　　思考

　　EMC合同或屋頂租賃合同應(yīng)明確約定如下內(nèi)容，避免屋頂業(yè)主據(jù)此阻攔施工或拒付電費(fèi)、要求提高租金，進(jìn)而導(dǎo)致項(xiàng)目無(wú)法建成并網(wǎng)：

　　1、項(xiàng)目開工時(shí)間及建設(shè)周期，包括因疫情、籌資等因素導(dǎo)致的項(xiàng)目延期的責(zé)任承擔(dān)；屋頂租賃期限的起租日及計(jì)租日（如約定自并網(wǎng)發(fā)電開始計(jì)租）；

　　2、根據(jù)屋頂業(yè)主配電房、變壓器容量設(shè)置情況，項(xiàng)目是否需要分多期建設(shè)；

　　3、 根據(jù)實(shí)際情況評(píng)估確定項(xiàng)目預(yù)計(jì)發(fā)電效率及主要設(shè)備選材要求，需雙方達(dá)成一致。

　　3、屋頂租賃合同糾紛

　　案例簡(jiǎn)述

　　A公司（光伏項(xiàng)目公司，原告）與B公司（屋頂業(yè)主，被告）于2018年簽訂屋頂租賃及EMC合同，2019年A公司提供屋頂荷載證明，因荷載方案涉及水泥墩，B公司不同意增加屋頂重量，雙方協(xié)商未果導(dǎo)致項(xiàng)目停工。2021年，A公司訴至法院要求解除合同并賠償違約金198萬(wàn)。法院基于合同履行情況及2021年4月該房屋已納入拆遷范圍，判定屋頂租賃合同及EMC合同解除，對(duì)A公司主張的按實(shí)際投入的建設(shè)成本198萬(wàn)的標(biāo)準(zhǔn)主張的違約金，法院僅支持賠償58萬(wàn)。

　　風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

　　屋頂荷載方案未協(xié)商、屋頂拆遷風(fēng)險(xiǎn)。

　　出險(xiǎn)原因

屋頂租賃合同及EMC合同僅約定光伏設(shè)施應(yīng)符合荷載要求，但未明確屋頂業(yè)主是否認(rèn)可所有可行的荷載方案；未排查屋頂是否納入近幾年拆遷規(guī)劃。

　　思考

　　項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，應(yīng)注意如下事項(xiàng)，避免屋頂業(yè)主據(jù)此阻攔施工，進(jìn)而導(dǎo)致項(xiàng)目無(wú)法建成并網(wǎng)：

　　1、充分調(diào)研項(xiàng)目屋頂周邊開發(fā)規(guī)劃，盡量排除租賃期限內(nèi)拆遷可能；

　　2、在談判、簽訂EMC合同或屋頂租賃合同時(shí)，應(yīng)明確屋頂業(yè)主對(duì)于屋頂荷載方案的要求，比如是否加裝水泥墩、采用支架等。

　　4、財(cái)產(chǎn)損失賠償糾紛

　　案例簡(jiǎn)述

　　A公司（光伏項(xiàng)目公司，被告）承租B公司（屋頂業(yè)主，被告）屋頂建設(shè)光伏設(shè)備后屋頂漏水，AB公司共同委托無(wú)資質(zhì)維修公司維修，因C公司（屋頂廠區(qū)承租人，原告）存放的防汛物資為易燃物品，但該廠區(qū)并不符合倉(cāng)儲(chǔ)條件，維修人員的不當(dāng)措施引發(fā)火災(zāi)，A公司投保的保險(xiǎn)公司定損認(rèn)為系屋頂水槽排水問(wèn)題、非設(shè)備原因拒絕理賠，C公司投保的保險(xiǎn)公司承擔(dān)了理賠責(zé)任，法院判定AB公司在保險(xiǎn)理賠不足范圍內(nèi)承擔(dān)主要賠償責(zé)任。

　　風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

　　屋頂漏水排查不到位、屋頂經(jīng)營(yíng)不合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。

　　出險(xiǎn)原因

　　未在項(xiàng)目進(jìn)場(chǎng)施工前核查屋頂排水設(shè)施，導(dǎo)致出現(xiàn)漏水問(wèn)題后無(wú)法判定責(zé)任歸屬；未核查屋頂廠區(qū)的使用和對(duì)外出租是否安全合規(guī)。

　　思考

　　在項(xiàng)目盡調(diào)過(guò)程中，投資人及資方應(yīng)注意審查屋頂?shù)娜缦虑闆r：

　　1、屋頂排水設(shè)施是否完善，項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案是否充分規(guī)避屋頂荷載、漏水問(wèn)題；

　　2、屋頂廠區(qū)是否嚴(yán)格按照廠房性質(zhì)使用存放、對(duì)外出租；

　　3、屋頂消防手續(xù)是否合規(guī)、消防設(shè)施是否完善。